Vuoi fare il property manager? Ecco i rischi legali che nessuno ti dice prima di iniziare
Il property manager è una figura professionale in forte crescita in Italia. Gestire immobili per conto di privati nel settore degli affitti brevi è diventato un business attraente, spesso presentato come semplice da avviare e redditizio fin da subito.
La realtà è più complessa. Prima di iniziare questa attività esistono errori specifici, precisi e molto costosi che la maggior parte di chi si avvicina al settore commette per mancanza di informazione. Errori che non riguardano la gestione operativa degli immobili, ma la struttura legale e fiscale dell'attività stessa.
Come avvocato specializzato nel settore degli affitti brevi, vedo questi errori con una frequenza altissima. In questo articolo li descrivo uno per uno, prima che tu li commetta.
Prima di tutto: il property manager non è un libero professionista
Questo è il primo equivoco da chiarire, perché genera una catena di errori successivi.
Il property manager svolge un'attività commerciale. In quanto tale, deve iscriversi alla Camera di Commercio e all'INPS nella gestione commercianti. Non può essere inquadrato come libero professionista, con iscrizione alla sola gestione separata INPS, che è invece la gestione previdenziale dei professionisti senza albo, come per esempio gli avvocati, i consulenti, i giornalisti.
Questa distinzione non è formale. Ha conseguenze concrete sul piano previdenziale, fiscale e sulla qualificazione stessa dell'attività svolta. Chi si avvia come property manager inquadrandosi come libero professionista sta costruendo la propria attività su una base sbagliata fin dal primo giorno.
Il codice ATECO giusto: uno solo, non altri
Una volta chiarito che il property manager si iscrive alla Camera di Commercio, il punto successivo è il codice ATECO con cui viene registrata l'attività.
Il codice corretto è il 68.32.01, che corrisponde a "Gestione di beni immobili per conto terzi". Questo è l'unico codice che qualifica correttamente l'attività del property manager nel settore degli affitti brevi.
Qualsiasi altro codice ATECO con cui si tenti di inquadrare questa attività espone a rischi seri. L'esempio più frequente e più pericoloso riguarda l'agente immobiliare. Se per errori nella dichiarazione di inizio attività presentata alla Camera di Commercio l'attività viene inquadrata in modo diverso, si apre la possibilità che venga riqualificata come attività di intermediazione immobiliare. Le conseguenze sono immediate: richiesta dei titoli abilitativi specifici per l'agente immobiliare, che richiedono il superamento di un esame abilitante e l'iscrizione al ruolo. Chi opera senza questi titoli esercita un'attività abusiva.
L'errore sul codice ATECO sembra un dettaglio burocratico. Non lo è.
Il contratto di gestione: il documento più importante che hai
Se c'è un documento che determina la solidità legale e fiscale dell'intera attività del property manager, è il contratto di gestione. E nella stragrande maggioranza dei casi che vedo, questo contratto ha errori gravi.
Il contratto di gestione del property manager deve contenere un mandato con rappresentanza. Non un mandato generico. Non un accordo commerciale. Un mandato con rappresentanza, che permette al property manager di agire in nome e per conto del proprietario dell'immobile, spendendo la qualifica soggettiva del proprietario stesso.
Perché questo è così importante? Perché ha implicazioni fiscali dirette e molto concrete.
Con un mandato con rappresentanza corretto, su una prenotazione incassata dal property manager, l'IVA si applica solo sulle componenti che effettivamente competono al property manager: il suo compenso, il costo delle pulizie e della biancheria come servizi offerti, e il costo delle Online Travel Agency come Booking.com eventualmente ribaltato all'ospite.
Senza un mandato con rappresentanza corretto, o con un mandato che contiene errori, l'immobile appare gestito in nome proprio dal property manager. In caso di controllo e contestazione da parte della Guardia di Finanza, il rischio concreto è l'applicazione dell'IVA sull'intero valore delle prenotazioni ricevute. Non solo sulla commissione del property manager. Su tutto.
La differenza tra le due situazioni, su volumi anche modesti, è una cifra molto significativa.
La procura: senza di essa il mandato non funziona
Il mandato con rappresentanza, per essere giuridicamente efficace, deve contenere la procura. Non è un elemento accessorio: è la parte del contratto che conferisce formalmente al property manager il potere di agire in nome del proprietario.
Se la procura manca, o se contiene errori, le conseguenze sono due.
La prima è fiscale, come descritto sopra: senza la possibilità di spendere la qualifica soggettiva del proprietario, l'attività appare gestita in nome proprio dal property manager, con tutto ciò che ne consegue sul piano IVA.
La seconda è amministrativa: la pratica di avvio della locazione turistica non imprenditoriale, che deve essere presentata in nome e per conto dei proprietari, viene rigettata dal SUAP del Comune competente per mancanza di possesso dell'immobile.
Attenzione: la pratica di avvio della locazione turistica non imprenditoriale non è una SCIA. È una procedura diversa, con requisiti diversi. Confonderla con la SCIA, che si utilizza invece per l'avvio della locazione turistica imprenditoriale, è un errore frequente che comporta l'avvio della procedura sbagliata e il rigetto della pratica.
Il contratto non va registrato e la procura non richiede il notaio
Chiudo con due punti che generano molta confusione, spesso alimentata da informazioni scorrette che circolano nel settore.
Il contratto di gestione comprensivo di mandato con rappresentanza non richiede registrazione. Non è un atto soggetto all'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
La procura contenuta all'interno del contratto non deve essere redatta e conferita davanti a un notaio. Il property manager, attraverso quella procura, compie atti di normale amministrazione dell'immobile. Questi atti non richiedono una specifica pubblicità nei pubblici registri immobiliari, che sarebbe invece necessaria in casi ben diversi, come per esempio una procura speciale per la vendita di un immobile.
Chi ti dice che hai bisogno del notaio per la procura del contratto di gestione, o che il contratto va registrato, ti sta dando un'informazione sbagliata.
Conclusione: la struttura legale non è un dettaglio
Avviare un'attività da property manager nel settore degli affitti brevi è possibile e può essere molto redditizio. Ma la struttura legale con cui la avvii non è un dettaglio da sistemare dopo. È la fondamenta su cui costruisci tutto il resto.
Gli errori descritti in questo articolo, codice ATECO sbagliato, mandato senza procura, procura con errori, inquadramento previdenziale errato, non sono errori rari. Sono errori che vedo nel 99% dei contratti e delle strutture che esamino.
Il costo di correggerli dopo è sempre molto più alto del costo di farli giusti dall'inizio.
Se stai valutando di avviare un'attività da property manager e vuoi costruirla su basi solide, questo è il momento di farlo con il supporto giusto.
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