Diventare Property Manager
Il codice ATECO property manager, la partita IVA, la forma giuridica e i contratti: la struttura legale completa per gestire immobili di terzi in modo professionale e sicuro, dal primo giorno.
Il property manager è il professionista che gestisce immobili per conto dei proprietari: si occupa dell’organizzazione, della valorizzazione e della redditività dell’immobile nel rispetto della normativa vigente. Non è una figura improvvisata né una semplice attività operativa: è una professione che richiede struttura, consapevolezza giuridica e un modello imprenditoriale.
Non è un agente immobiliare. L’agente immobiliare svolge attività di mediazione, disciplinata dalla legge 39/1989; il property manager opera invece sulla base di un contratto di mandato e svolge attività di gestione continuativa dell’immobile. In questo senso si è espresso il Tribunale di Bolzano, in appello, con la sentenza N. R.G. 4093/2023 del 3 aprile 2025.
Non esiste un albo dei property manager. Quello che fa la differenza non è un’iscrizione: è la solidità della struttura contrattuale, fiscale e organizzativa con cui parti.
Sì, serve la partita IVA. L’attività di property manager, anche per un solo immobile, è svolta in modo abituale: l’apertura della posizione va fatta dal tuo commercialista, e nella consulenza riceve da noi tutte le informazioni necessarie per farlo correttamente.
Per la gestione di immobili per conto terzi si utilizza il codice ATECO 68.32.01, amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi. Un inquadramento iniziale corretto è essenziale per evitare contestazioni da parte della Camera di Commercio competente e per impostare l’attività in modo coerente con la reale operatività.
Non devi cambiare commercialista. Anche se il tuo non ha mai trattato il property management, gli forniamo il materiale, le fonti di diritto e fiscali e un incontro strategico dedicato per sciogliere ogni dubbio.
No. E la ragione non sta nel numero di immobili, ma nel modo in cui la legge guarda l’attività: gestire immobili di altri significa svolgere un servizio in modo abituale e organizzato. Anche con un solo immobile l’attività è abituale, e richiede l’apertura della partita IVA da parte del tuo commercialista.
Quello che cambia con i numeri non è l’obbligo, è la forma. Regime fiscale, inquadramento previdenziale e forma giuridica si scelgono sui volumi e sul modo in cui lavori: chi incassa dagli ospiti e rendiconta al proprietario non ha la stessa posizione di chi si limita a fatturare un servizio di gestione.
Chi prova a restare fuori dalla partita IVA di solito lo fa mascherando la gestione da altro, una cointestazione, un rimborso spese, un accordo «fra amici». Sono le prime cose che un controllo smonta, e a quel punto il problema non è più soltanto fiscale.
L’ordine conta più della velocità. Prima si decide come operi davvero, immobili tuoi o di terzi, incassi tu o incassa il proprietario, perché da lì discende tutto il resto. Poi si aprono la posizione fiscale e il codice ATECO coerenti con quella scelta. Solo alla fine si scrivono i contratti: quello con i proprietari e quello che firmano gli ospiti.
Chi parte dai contratti scaricati e sceglie l’inquadramento dopo si ritrova con documenti che descrivono un’attività diversa da quella comunicata al Comune e alla Camera di Commercio. Rimetterli d’accordo più avanti costa molto più che scriverli nell’ordine giusto.
Gli adempimenti amministrativi, SCIA o comunicazione al Comune dove sono previste, obblighi regionali, codici identificativi, comunicazione degli ospiti alla Questura, tassa di soggiorno, arrivano in coda, ma vanno mappati prima: cambiano da Regione a Regione e, dentro la stessa Regione, da Comune a Comune.
Cambia quanto vuoi essere seguito, non la qualità dei documenti. Hai scelto? Compila il form qui sotto: ti ricontatto entro 24 ore per confermare il percorso e formalizzare il preventivo.
Include esclusivamente i contratti con i proprietari. È una protezione parziale: copre il documento, non l’intera struttura.
Il percorso integrato: contratti, fiscalità, adempimenti, guida operativa e supporto per sei mesi.
Per chi non vuole solo i documenti: vuole un avvocato al proprio fianco per i primi sei mesi di attività. Solo 14 posti all’anno.
La domanda vera non è quanto costa partire, ma quanto costa partire male. Le voci iniziali sono poche e prevedibili: l’apertura della posizione con il tuo commercialista, gli adempimenti verso la Camera di Commercio dove sono dovuti, i contratti con i proprietari e con gli ospiti.
Quello che pesa davvero arriva dopo, ed è la parte che nessuno mette in preventivo: un contratto che non regge il giorno in cui il proprietario cambia idea, un inquadramento sbagliato che il commercialista deve correggere a ritroso, una sanzione per un adempimento comunale mai fatto.
Per questo in questa pagina non trovi un listino. Il preventivo si scrive sul tuo caso, quanti immobili gestisci, in quale Regione, con quale schema di incasso, e ti viene confermato per iscritto prima di qualsiasi incarico.
Perché correggere dopo costa più che costruire bene da subito. Il metodo parte da tre pilastri: chiarezza giuridica, struttura contrattuale solida, modello di crescita sostenibile.
Quando questi tre elementi sono chiari, puoi concentrarti sullo sviluppo del tuo portafoglio di immobili senza incertezze, invece di scoprire un problema il giorno in cui arriva una contestazione.
Property manager che si sono messi in regola
«Questa per me è stata veramente la svolta in questo business.»
«Si sente come se abbiamo qualcuno a fianco a noi di cui possiamo fidarci in tema fiscale e legale.»
«Ci siamo evoluti passando dall’essere dei piccoli property manager ad una realtà strutturata e capace di scalare agevolmente il business…»
«Non mi fido delle recensioni online, ma questa volta ho voluto scriverne una. Né commercialisti né società per azioni avevano risolto il problema della burocrazia. L’ultima soluzione è stata l’avvocato Lattanzio.»
«Non credo che ci siano altri a livello nazionale che, come lui, sono così specializzati per quanto riguarda l’extralberghiero.»
«Stavo aprendo una S.r.l. per affitti brevi. Senza di lui avrei avuto mille difficoltà con la burocrazia e i contratti.»
«Il legale che fa la differenza. Una volta che lo conosci, non torni più indietro.»
Casi studio
Property manager che si sono strutturati con lo Studio e hanno continuato a crescere. Nomi, aziende e numeri veri.
Si era fermato a 5 immobili perché la struttura non reggeva. Oggi ne gestisce oltre 130 su tre regioni.
Ha iniziato gestendo un immobile gratis mentre faceva il cameriere. Oggi opera su tre continenti.
Si è strutturato prima che il problema arrivasse. Zero sanzioni, e un modello di business nuovo.
Da operaio in fabbrica a property manager con 40 contratti. Clienti persi nella transizione: zero.
Zero immobili il 24 luglio 2025, venti operativi esattamente un anno dopo. Nessuna sanzione.
Ha scelto il mercato più difficile d’Italia e ci è rimasto. Zero recessi contrattuali, zero sanzioni.
Compila il form qui sotto indicando l’opzione che ti interessa: ti ricontatto entro 24 ore per rispondere a qualsiasi domanda e formalizzare il preventivo.
