24 ottobre 2026
Dal 20 novembre 2026 Airbnb cambia le regole su contratti, documenti degli ospiti, pulizie e rifiuti. In linea generale le nuove policy non vietano ciò che la legge italiana impone: obbligano host e property manager a dichiararlo nell'annuncio prima della prenotazione. Conta la data in cui l'ospite prenota, non quella in cui arriva.
Nelle ultime settimane circolano molte interpretazioni sbagliate, anche dentro la piattaforma. Un cliente ci ha mostrato la chat con l'assistente IA di Airbnb: secondo l'assistente, la legge italiana richiederebbe il contratto scritto solo per i soggiorni di almeno 30 giorni. È un errore: confonde la registrazione, che dipende dalla durata, con la forma scritta, che non ne dipende.
In sintesi
Contratto scritto. Secondo la tesi più solida è obbligatorio anche per due notti, in base all'art. 1, comma 4, L. 431/1998. Su Airbnb si può continuare a usarlo, ma va caricato nell'annuncio prima della prenotazione e ripulito da penali e obblighi di pulizia.
Documenti degli ospiti. L'identificazione resta obbligatoria ai sensi dell'art. 109 TULPS, anche in videocollegamento in tempo reale. Le copie dei documenti vanno cancellate dopo l'invio ad Alloggiati Web.
Pulizie e rifiuti. Non si può più chiedere all'ospite di lavare i piatti, togliere le lenzuola o portare fuori la spazzatura. In molti Comuni il conferimento era già, per regolamento, compito dell'host.
Cauzione. La maggior parte degli host non può chiederla. Solo alcuni annunci collegati via software sono abilitati.
Cosa fare. Rivedere contratto, regole della casa e richieste entro il 20 novembre, e valutare caso per caso le situazioni particolari, a partire dai bidoni condominiali.
Una premessa necessaria
Questo articolo è complesso. Non per scelta stilistica, ma perché l'argomento lo è davvero.
Le nuove regole Airbnb si intrecciano con normative di livello diverso: il codice civile, la legge sulle locazioni, il TULPS, il Codice del turismo, il decreto sulle locazioni brevi, le indicazioni del Garante privacy, i regolamenti comunali sui rifiuti, i regolamenti condominiali. Ognuna ha la sua fonte, la sua soglia, la sua logica. E tutte si applicano insieme alla stessa prenotazione, allo stesso ospite, allo stesso immobile.
Molte situazioni, poi, non hanno una risposta uguale per tutti. Dipende dal Comune, dal condominio, dal tipo di raccolta, dal mandato con il proprietario, dal fatto che si agisca come privato o come professionista. Per questo alcune sezioni non danno una risposta definitiva, ma indicano i fattori da valutare.
Abbiamo cercato di essere il più precisi e completi possibile, ma l'articolo ha carattere informativo generale. Se dopo averlo letto hai ancora dubbi, è perché i dubbi sono legittimi, non perché ti è sfuggito qualcosa. Per una valutazione sul tuo caso concreto, contattaci direttamente.
Cosa cambia: le due nuove policy Airbnb
Airbnb ha annunciato le novità il 20 ottobre 2026. Sono contenute in due politiche del Centro assistenza, il cui testo italiano è una traduzione automatica dall'inglese.
Regole della casa e richieste ragionevoli
La prima policy impone che tutte le regole e le richieste stiano nella sezione dedicata dell'annuncio al momento della prenotazione. Dopo non se ne possono aggiungere di nuove: né via messaggio, né con cartelli nell'alloggio, né a voce.
Airbnb distingue tra due categorie.
Regole. Sono sette voci standard: numero massimo di ospiti, orari di silenzio, eventi, animali, fumo, foto commerciali, chiusura a chiave al check-out. L'ospite è tenuto a rispettarle.
Richieste. Sono istruzioni ragionevoli che l'ospite è solo "invitato" a seguire: lasciare i piatti nel lavandino, raccogliere gli asciugamani, separare i rifiuti nei contenitori interni.
Non sono più ammesse, in generale, le richieste che comportano impegno o tempo considerevoli o che di solito svolge chi pulisce: togliere le lenzuola, portare fuori la spazzatura, lavare e riporre i piatti. Sono vietate anche le multe all'ospite.
Un errore diffuso: "basta trasformarla in richiesta". Circola l'idea che non cambi nulla: l'host non potrebbe più rendere obbligatorio portare fuori la spazzatura o lavare i piatti, ma potrebbe continuare a chiederlo come semplice richiesta. Non è così. Il divieto riguarda proprio le richieste: secondo Airbnb, non si può chiedere agli ospiti di portare fuori i rifiuti, ma solo invitarli a separarli nei contenitori interni. Le richieste non conformi vengono segnalate nell'editor e, se non corrette, l'annuncio può mostrare agli ospiti l'avviso "Include richieste sulla pulizia".
Restano due margini di flessibilità. La sezione "regole locali" serve ad avvisare gli ospiti delle norme comunali o condominiali la cui violazione comporta sanzioni. E Airbnb valuta la ragionevolezza delle richieste tenendo conto del tipo di alloggio e delle condizioni locali, con possibilità di eccezioni.
Limitazione dei contratti e di altri requisiti
La seconda policy si applica alle prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026. Il contratto separato è ammesso solo in quattro casi: se richiesto dalla legge o dalle norme condominiali, per un servizio opzionale, per soggiorni di 28 notti o più, per gli alloggi Luxe.
La stessa policy vieta in generale di chiedere dati personali all'ospite, compresi telefono, email e documenti. L'eccezione riguarda i dati necessari per rispettare la legge o per far firmare un contratto consentito, che vanno dichiarati prima della prenotazione.
Che valore hanno le regole Airbnb rispetto alla legge
Le policy Airbnb sono condizioni contrattuali tra piattaforma e host, non norme di legge. Non possono derogare a norme imperative, e infatti non lo pretendono: entrambe fanno salvo ciò che è richiesto dalla legge applicabile. La domanda giusta, quindi, non è se Airbnb violi la legge italiana, ma se le sue regole ostacolino l'adempimento degli obblighi di legge.
Il divieto di introdurre regole dopo la prenotazione ricalca principi già presenti nel codice civile: ciò che l'ospite non conosceva al momento della conclusione del contratto non lo vincola, come stabilito dagli articoli 1321, 1372 e 1341 del codice civile. Quanto al preavviso, il Regolamento UE 2019/1150 richiede almeno 15 giorni per le modifiche alle condizioni verso gli utenti commerciali. Airbnb ne ha dati 31.
Chi non si adegua non rischia sanzioni di legge, ma conseguenze sulla piattaforma. Le richieste non conformi vengono segnalate nell'editor dell'annuncio, con possibilità di ricorso. Se il problema non viene risolto, l'annuncio può mostrare agli ospiti un avviso come "Include richieste sulla pulizia", e nei casi più gravi Airbnb può intervenire sull'account.
Il contratto scritto è obbligatorio anche per due notti?
La tesi che riteniamo più solida è sì. La questione, però, non è stata decisa dalla Cassazione con riferimento specifico alle locazioni turistiche brevi, e la tesi contraria ha argomenti seri. Li esponiamo entrambi.
Perché la forma scritta è obbligatoria
Si cita spesso l'art. 1350 del codice civile, ma per le locazioni quella norma impone la forma scritta solo ai contratti di durata superiore a nove anni. Non è la norma giusta per gli affitti brevi.
La norma di riferimento è l'art. 1, comma 4, della Legge 431/1998: "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta". Il comma 2, lettera c), esclude le locazioni turistiche solo dagli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13. L'art. 1 non è tra questi, quindi la forma scritta si applica anche alle locazioni turistiche.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza n. 18214/2015, hanno stabilito che la locazione abitativa conclusa senza forma scritta è nulla, di nullità assoluta e rilevabile d'ufficio, salvo il caso in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore. La pronuncia riguardava però una locazione abitativa ordinaria ed è anteriore alla riforma dell'art. 13 della Legge 431/1998 del 2015. Applicarla agli affitti brevi è coerente con il testo della legge, ma resta un'estensione.
La tesi contraria
Nella divulgazione di settore si legge spesso che sotto i 30 giorni il contratto può essere anche verbale. Detta così, la tesi non regge: sposta sulla forma scritta una soglia che la legge prevede solo per la registrazione. Ma ne esiste una versione seria, con tre argomenti.
Il primo: il Codice del turismo rinvia al solo codice civile. L'art. 53 del D.Lgs. 79/2011, rimasto in vigore dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012, stabilisce che gli alloggi locati per finalità turistiche "sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione". Il codice civile non impone la forma scritta sotto i nove anni, e la norma è successiva alla Legge 431/1998.
Il secondo: la ratio della forma scritta è soprattutto fiscale. La Legge 431/1998 voleva far emergere i contratti per contrastare l'evasione. Per le locazioni fino a 30 giorni, che non si registrano, questa ratio si indebolisce.
Il terzo: la disciplina delle locazioni brevi non parla di forma. L'art. 4 del D.L. 50/2017, che le definisce, non richiede la forma scritta.
La nostra posizione
Gli argomenti contrari sono seri, ma a nostro avviso non superano il dato testuale.
L'art. 53 del Codice del turismo è un rinvio generico. Non abroga né deroga espressamente l'art. 1, comma 4, della Legge 431/1998, che aveva già indicato con precisione da quali norme le locazioni turistiche sono escluse.
La forma scritta non serve solo al fisco. Garantisce anche la certezza dei rapporti e la prova delle condizioni pattuite, interessi presenti anche in un soggiorno di due notti.
Il silenzio del D.L. 50/2017 non deroga a nulla. Quel decreto ha finalità fiscali e non si occupa della forma del contratto.
C'è poi un argomento pratico. Solo la tesi della forma scritta obbligatoria consente di invocare l'eccezione Airbnb "richiesto dalla legge" e di caricare un contratto. Chi segue la tesi contraria rinuncia al contratto. Chi segue la nostra, nel peggiore dei casi, ha un contratto scritto non necessario. Resta comunque un tema su cui sarebbe utile un chiarimento normativo o una pronuncia di legittimità.
Forma scritta, registrazione e prenotazione Airbnb
Forma scritta e registrazione sono due obblighi distinti, con fonti e soglie diverse. L'errore dell'assistente IA di Airbnb nasce proprio dalla loro confusione.
Forma scritta: fonte nell'art. 1, comma 4, Legge 431/1998. Scatta sempre, secondo la tesi prevalente, a prescindere dalla durata.
Registrazione: fonte nel DPR 131/1986, Tariffa parte II, art. 2-bis. Scatta oltre i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore. Sotto quella soglia, solo in caso d'uso.
La soglia dei 30 giorni si calcola sommando tutti i rapporti dell'anno con il medesimo conduttore, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con risoluzione 26/E/2001. Sotto quella soglia non c'è obbligo di registrazione, e quindi non opera la nullità per omessa registrazione dell'art. 1, comma 346, della Legge 311/2004.
Cosa significa "caso d'uso". Secondo l'art. 6 del DPR 131/1986 si ha caso d'uso quando l'atto viene depositato presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni pubbliche. Non lo è la produzione del contratto in una causa civile a fini di prova, come chiarito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 7682/2023. Il contratto breve non registrato può quindi essere usato in giudizio senza che per ciò solo scatti l'obbligo di registrazione.
La prenotazione Airbnb basta come contratto scritto? Difficilmente. Secondo l'art. 20, comma 1-bis, del Codice dell'amministrazione digitale, un documento informatico soddisfa la forma scritta se reca una firma digitale, qualificata o avanzata, o se è formato previa identificazione informatica dell'autore secondo le regole AgID. Negli altri casi la sua idoneità è liberamente valutata dal giudice. La conferma di prenotazione Airbnb non ha queste firme: affidarsi solo a essa espone al rischio che il giudice la ritenga insufficiente. Per lo stesso motivo, Airbnb non può sostenere che la prenotazione assorba l'obbligo di legge.
Il contratto su Airbnb: come caricarlo e cosa cambiare
Il contratto si carica nell'annuncio prima della prenotazione, come modello generale. Dopo la conferma si invia all'ospite la versione compilata, identica nel contenuto. Va caricato nella sezione Contratti delle impostazioni dell'annuncio.
I passaggi
Primo: caricare il modello nella sezione Contratti, indicando come motivo l'obbligo di legge e richiamando l'art. 1, comma 4, Legge 431/1998. Airbnb può chiedere di provare che ricorre uno dei casi ammessi.
Secondo: non inserire dati personali. I contratti caricati sono visibili pubblicamente.
Terzo: dichiarare nelle Richieste i dati necessari alla firma, come l'email dell'ospite, e la loro finalità.
Quarto: inviare la versione compilata dopo la prenotazione. Stesso testo, completato con nomi, date e prezzo. Nessuna clausola nuova.
Quinto: raccogliere la firma in autonomia. Airbnb non chiede agli ospiti di firmare i contratti degli host e non contribuisce a farli rispettare.
Alla data di questo articolo, la pagina di aiuto "Contratti con gli ospiti" riporta ancora le istruzioni precedenti. Per le prenotazioni dal 20 novembre fanno fede la nuova policy e la sezione Contratti dell'annuncio.
Un dettaglio sulle soglie: Airbnb ammette il contratto senza ulteriori motivazioni dalle 28 notti, mentre la registrazione scatta oltre i 30 giorni. Tra 28 e 30 notti il contratto è ammesso ma non va registrato.
Le clausole da rivedere
Penali e multe all'ospite: eliminare. Il divieto riguarda le penali, cioè somme fissate a prescindere dal danno. Sono vietate dalla policy anche se lecite ai sensi dell'art. 1382 del codice civile. Il risarcimento del danno effettivo resta possibile tramite il Centro Soluzioni. Una sanzione comunale realmente irrogata per colpa dell'ospite può rientrarvi, ma l'esito dipende dalla valutazione di Airbnb.
Danni e restituzione dell'immobile: mantenere, riformulate. Sono ammesse come richiamo agli articoli 1587, 1588 e 1590 del codice civile e al risarcimento del danno effettivo, non come somma predeterminata.
Obblighi di pulizia: eliminare. Vietati dalla policy. La separazione dei rifiuti può essere solo una "richiesta".
Regole della casa: allineare all'annuncio. Una regola presente solo nel contratto rischia di essere considerata "nuova" rispetto a quanto l'ospite conosceva al momento della prenotazione.
Cauzione: verificare se l'annuncio è abilitato. Secondo la politica sui prezzi e i pagamenti, la maggior parte degli host non può addebitare un deposito cauzionale. Fanno eccezione alcuni host connessi tramite software, che devono indicarlo nel campo dei costi e restituirlo entro 7 giorni dal check-out se non ci sono danni. Essere collegati a un channel manager non basta di per sé: va verificato che l'annuncio sia abilitato.
Imposta di soggiorno: mantenere se l'host deve riscuoterla. Dove l'host deve riscuoterla, va indicata con lo strumento Airbnb per le imposte personalizzate o inclusa nel prezzo. In molti Comuni la riscuote già Airbnb: va verificato per non chiederla due volte.
Host professionali. Se si agisce come professionisti, si applicano anche i limiti del Codice del consumo sulle clausole vessatorie, articoli 33 e seguenti.
Property manager: cosa cambia in più
Per chi gestisce immobili di terzi, ogni annuncio va adeguato e ogni passaggio coordinato con il proprietario e con l'impresa di pulizie.
Chi è parte del contratto. Il contratto con l'ospite va intestato a chi concede l'immobile: il proprietario, se il property manager agisce come mandatario con rappresentanza, oppure il gestore, se sublocca o agisce senza rappresentanza. Modello su Airbnb e mandato con il proprietario devono essere coerenti.
Un modello per annuncio. Il contratto si carica annuncio per annuncio, e deve essere coerente con le regole e le richieste di quel singolo alloggio. Un testo unico per tutti gli immobili rischia di contenere regole non dichiarate in uno specifico annuncio.
Cauzione. Molti property manager usano channel manager o PMS collegati ad Airbnb. Questo può consentire la cauzione fuori piattaforma, ma solo se l'annuncio è abilitato e la cauzione è dichiarata nei costi.
Pulizie e rifiuti. Ciò che Airbnb toglie all'ospite passa all'impresa di pulizie: biancheria, stoviglie, conferimento dei rifiuti secondo calendari e orari comunali. Contratti di servizio e compensi vanno aggiornati di conseguenza.
Documenti e dati degli ospiti
Sull'identificazione non c'è contrasto tra Airbnb e legge italiana. Airbnb consente di controllare il documento e di raccogliere i dati richiesti dalla legge, ma vieta di conservarne copie oltre il necessario. È la stessa indicazione del Garante privacy.
Cosa consente Airbnb
L'host può controllare fisicamente il documento al check-in, se lo indica nella sezione Richieste. Non può conservarne copia, salvo che sia necessario per rispettare la legge. In quel caso deve dichiarare quali dati chiede e perché, senza raccoglierne più del necessario. Le app di accesso senza chiave sono ammesse, ma l'ospite deve poter chiedere un accesso alternativo.
E il numero di telefono? La policy vieta di chiedere all'ospite telefono, email o indirizzo, eppure Airbnb comunica all'host il numero dell'ospite dopo la prenotazione. La contraddizione è solo apparente: il divieto riguarda i dati che l'host chiede, non quelli che Airbnb fornisce. Usare il numero ricevuto da Airbnb per comunicazioni legate al soggiorno resta lecito. Chiedere un'email o un altro recapito, invece, è ammesso solo se serve a rispettare la legge o a far firmare il contratto, e va dichiarato nelle Richieste prima della prenotazione.
Cosa impone la legge
L'art. 109 TULPS obbliga a identificare gli ospiti e a comunicarne le generalità alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Prefetture e questure richiamano anche il termine di sei ore per i soggiorni fino a 24 ore. L'obbligo vale per chi loca con contratti inferiori a 30 giorni, in base all'art. 19-bis del D.L. 113/2018, e la sua violazione è penalmente sanzionata.
Il Consiglio di Stato, Sezione III, con sentenza del 21 novembre 2025 n. 9101, ha stabilito che la verifica deve avvenire de visu, almeno rispetto alla fotografia del documento, e che il semplice check-in da remoto non basta. Sono però ammessi dispositivi di videocollegamento all'ingresso, purché consentano di accertare in tempo reale che l'ospite sia il titolare del documento: per esempio uno spioncino digitale o un QR code con fermo immagine.
Il Garante privacy, il 29 aprile 2026, ha chiarito che dopo la trasmissione ad Alloggiati Web le copie dei documenti vanno cancellate o distrutte. Si conserva solo la ricevuta del portale, per cinque anni. Il Garante ha anche segnalato i rischi di fotografare i documenti con lo smartphone o di farli inviare via WhatsApp.
Cosa si può chiedere prima dell'arrivo
I dati necessari ad Alloggiati Web. I dati per l'imposta di soggiorno, se il Comune li richiede all'host. I dati per le comunicazioni statistiche regionali. I dati necessari alla firma del contratto.
Tutto va dichiarato nelle Richieste, con la sua finalità. Nessuna norma impone di farsi inviare in anticipo la scansione del documento.
Self check-in e portali di check-in online
Il self check-in resta possibile, ma va organizzato coordinando tre livelli: la policy Airbnb, l'art. 109 TULPS e le indicazioni del Garante.
L'accesso alternativo riguarda solo le app con registrazione. La policy impone di offrire un metodo di accesso alternativo, se l'ospite lo chiede, solo per le app di accesso senza chiave che richiedono una registrazione. Keybox e tastierini con codice, che non richiedono registrazione, non sono toccati da questo obbligo. Chi usa una serratura smart gestita da app deve invece prevedere un'alternativa, per esempio un codice o una consegna delle chiavi.
I portali di check-in online vanno giustificati. Molti host usano portali che raccolgono i documenti prima dell'arrivo e li trasmettono ad Alloggiati Web. Airbnb ammette la registrazione su siti o app esterni solo ove necessario per rispettare la legge, e solo se dichiarata nelle Richieste prima della prenotazione. L'art. 109 TULPS, però, impone di comunicare le generalità degli ospiti, non di farsi inviare il documento in anticipo: la "necessità" del portale è quindi discutibile.
A nostro avviso il portale è sostenibile a quattro condizioni. Prima: raccoglie solo i dati necessari ad Alloggiati Web e agli altri adempimenti di legge. Seconda: non conserva le immagini dei documenti dopo la trasmissione, come richiesto dal Garante. Terza: è dichiarato nella sezione Richieste, con la sua finalità. Quarta: non sostituisce l'identificazione de visu all'arrivo, che resta obbligatoria, anche tramite videocollegamento in tempo reale.
Pulizie e rifiuti: cosa cambia davvero
Il divieto di chiedere all'ospite di portare fuori la spazzatura, nella maggior parte dei casi, non crea un problema nuovo: rende esplicito un obbligo che i regolamenti comunali già pongono in capo all'host. Va però tenuto presente che la separazione dei rifiuti nei contenitori interni può essere solo una "richiesta": l'ospite è invitato, non obbligato, a rispettarla. La responsabilità del corretto conferimento resta dell'host.
Sul piano igienico, affidare biancheria, stoviglie e rifiuti a chi pulisce è coerente con la gestione ordinaria di un alloggio turistico. Il rischio nasce solo se il cambio tra un soggiorno e l'altro non è tempestivo. Gli standard minimi variano da regione a regione.
Milano: orari incompatibili con un ospite in partenza
Secondo AMSA, in centro i rifiuti vanno esposti il giorno di raccolta tra le 5.00 e le 5.40, il sabato tra le 6.00 e le 6.50. Nella fascia esterna tra le 7.00 e le 8.00. Carta, vetro e organico si conferiscono nei cassonetti condominiali, da riportare all'interno entro le 10.00 in centro e le 13.00 in periferia. Un ospite che parte a metà mattina non può esporre i rifiuti all'alba.
Roma: le sanzioni colpiscono il "turista con il sacchetto"
Il Regolamento per la gestione dei rifiuti urbani di Roma Capitale, deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 44/2021, non prevede norme specifiche per le locazioni turistiche, ma sanziona proprio i comportamenti tipici di chi non ha i contenitori assegnati all'alloggio. Rifiuti domestici in un cestino stradale: da 50 a 500 euro, art. 43 comma 6. Contenitori di un'altra utenza dotati di riconoscimento: da 100 a 500 euro, art. 20 comma 10. Sacchetti lasciati fuori dai contenitori: da 150 a 500 euro, art. 18 comma 5. In alcune zone la raccolta avviene in spazi recintati ad accesso riservato ai residenti di un condominio, le cosiddette Domus ecologiche.
Bari: il conferimento è per ordinanza compito dell'host
L'ordinanza sindacale n. 2607 del 21 maggio 2026, esecutiva dal 1° giugno 2026, nomina espressamente i titolari di locazioni turistiche. Impone loro di dotarsi, a proprie spese, di contenitori per la differenziata, e stabilisce che il contenuto sia conferito "a cura degli esercenti" secondo le modalità della zona. È la stessa ripartizione prevista da Airbnb: l'ospite separa, l'host conferisce.
Nelle zone con porta a porta, i condomini con 9 o più nuclei familiari tengono i carrellati in spazi condominiali non accessibili a terzi. Chi ha accesso diretto su strada deve collocare un portacenere all'ingresso, con sanzione da 25 a 500 euro. L'indifferenziato stradale si conferisce dalle 12.30 alle 22.30 da novembre a marzo e dalle 18.30 alle 22.30 da aprile a ottobre. Fuori orario si rischiano da 50 a 500 euro. Per l'abbandono accanto ai contenitori, da 1.000 a 3.000 euro. Dal 1° novembre 2026, a Madonnella e Umbertino, i cassonetti si aprono solo con app o tessera rilasciate ai residenti.
Il regolamento TARI di Bari classifica le locazioni brevi e turistiche come utenze non domestiche, categoria 8, e per utilizzi fino a sei mesi pone la tassa a carico del solo possessore, art. 5 comma 3. L'utenza del servizio è dell'host, non dell'ospite.
Un consiglio pratico: l'informativa bilingue
Affiggere nell'alloggio un'informativa sulle modalità di conferimento, almeno in italiano e in inglese, è una scelta prudente: aiuta l'ospite a separare correttamente i rifiuti e documenta l'impegno dell'host in caso di contestazioni. Per restare in regola con Airbnb, l'informativa deve limitarsi a riprodurre le norme comunali e coincidere con quanto dichiarato nella sezione "regole locali" e nelle Richieste dell'annuncio. Un cartello che aggiunge regole nuove sarebbe invece vietato.
Cosa fare in pratica
Fornire contenitori interni per la differenziata e chiedere la separazione nelle Richieste. Affidare il conferimento all'impresa di pulizie, rispettando calendari, orari e regole condominiali. Indicare nelle "regole locali" le norme comunali e condominiali che prevedono sanzioni. Dove serve la collaborazione dell'ospite, chiedere ad Airbnb un'eccezione motivata citando la norma.
Casi da valutare caso per caso
Le indicazioni precedenti valgono per la situazione tipica. In questi casi la risposta dipende dalle circostanze concrete, e conviene un'analisi specifica prima di scrivere regole, richieste o contratto.
Bidoni condominiali accessibili. Se il locale rifiuti è nel cortile o nell'androne e l'ospite può usarlo in qualsiasi momento, gettare il sacchetto non richiede un "impegno considerevole". Non è però chiaro se Airbnb consideri comunque vietata la richiesta: è il caso tipico in cui chiedere un'eccezione motivata.
Bidoni condominiali riservati. Se l'accesso è limitato ai residenti, con chiave, badge o spazi recintati, o se il regolamento condominiale lo esclude per gli ospiti temporanei, l'ospite non può conferire. L'host ne risponde verso il condominio, indipendentemente da ciò che consente Airbnb.
Raccolta stradale senza orari stringenti. Dove le frazioni differenziate si conferiscono in strada a qualsiasi ora, chiedere all'ospite di buttare i rifiuti è semplice. La policy usa però formule generali, e solo la prassi dirà se Airbnb ammette queste richieste.
Cassonetti a tessera o con app. Consegnare all'ospite la tessera o l'accesso all'app intestati all'utenza TARI potrebbe non essere consentito dal regolamento del servizio. Va verificato con il gestore.
Cartelli e informative nell'alloggio. Un'informativa che riproduce le norme comunali è un'informazione, non una regola nuova. Diventa un problema se aggiunge obblighi non dichiarati nell'annuncio o se ne diverge nel contenuto.
Soggiorni lunghi. Con 28 notti o più l'ospite deve necessariamente conferire durante il soggiorno. Chiederglielo appare ragionevole, ma la policy non lo dice espressamente.
Zone rurali e località turistiche. Isole ecologiche distanti e calendari stagionali richiedono istruzioni specifiche per ogni immobile.
Locatore privato o imprenditore. Classificazione TARI, sanzioni accessorie e limiti del Codice del consumo cambiano a seconda che l'attività sia imprenditoriale o no. L'applicabilità della sospensione dell'attività prevista a Bari a un locatore privato è tutt'altro che scontata.
Sanzioni dal fondamento incerto. Prima di pagare un verbale, conviene verificare quale norma indica come violata. Per il principio di legalità, articolo 1 della Legge 689/1981, nessuno può essere sanzionato se non in forza di una legge entrata in vigore prima della violazione.
Contestazioni con l'ospite. In caso di lite, la tesi della forma scritta e quella contraria possono portare a esiti diversi. Conviene conservare contratto firmato, conferma di prenotazione e messaggi.
Checklist entro il 20 novembre
Contratto
Eliminare penali e obblighi di pulizia. Allineare le regole della casa all'annuncio. Verificare se l'annuncio è abilitato alla cauzione. Se non lo è, eliminarla. Caricare il modello nella sezione Contratti, senza dati personali, motivato con l'art. 1, comma 4, Legge 431/1998. Dichiarare nelle Richieste i dati necessari alla firma. Preparare la versione compilata da inviare dopo la prenotazione. Property manager: verificare nel mandato chi è parte del contratto e predisporre un modello per annuncio.
Documenti e dati
Indicare nelle Richieste l'identificazione ai sensi dell'art. 109 TULPS e i dati raccolti con la loro finalità. Cancellare le copie dei documenti dopo la ricevuta di Alloggiati Web. Verificare il check-in a distanza: videocollegamento in tempo reale e accesso alternativo all'app. Verificare chi riscuote l'imposta di soggiorno e, se tocca all'host, dichiararla con lo strumento Airbnb.
Pulizie e rifiuti
Togliere le richieste di esporre i rifiuti, lavare i piatti e togliere le lenzuola. Fornire contenitori interni e chiedere la separazione nelle Richieste. Verificare regolamento condominiale e accesso ai bidoni condominiali. Affiggere un'informativa bilingue sul conferimento, identica alle "regole locali" dell'annuncio. Aggiornare il contratto con l'impresa di pulizie. Inserire nelle "regole locali" le norme comunali e condominiali che prevedono sanzioni. Nei casi dubbi, chiedere ad Airbnb un'eccezione motivata o un parere legale sul singolo immobile.
Conclusioni
In linea generale, le nuove regole Airbnb non contrastano con la legge italiana: si allineano a obblighi che la legge già pone in capo all'host. Il contratto scritto, secondo la tesi più solida, resta obbligatorio, ma va dichiarato prima della prenotazione. L'identificazione resta obbligatoria, ma senza archivi di copie. Il conferimento dei rifiuti resta, nella maggior parte dei casi, compito dell'host.
Chi non si adegua entro il 20 novembre non viola necessariamente la legge, ma rischia segnalazioni, avvisi sull'annuncio, contestazioni degli ospiti e, nei casi gravi, provvedimenti sull'account. Il tempo per adeguarsi è adesso, non il 19 novembre.
Questo articolo ha carattere informativo generale, è aggiornato alla data indicata in testa e non costituisce parere legale. Le policy Airbnb sono tradotte automaticamente e possono cambiare. Regolamenti comunali, condominiali e normativa regionale variano da luogo a luogo. Prima di modificare contratti e annunci, verifica la situazione del singolo immobile.
Hai bisogno di rivedere contratti e annunci prima del 20 novembre? Contatta lo studio L'Avvocato dell'Extralberghiero: Avv. Giuseppe Lattanzio, Via Antonio Lucarelli 60/N, 70124 Bari - info@avvocatodellextralberghiero.it - 388 658 3087 - www.avvocatodellextralberghiero.it - WhatsApp: wa.me/393886583087?text=Ho letto l'articolo sulle nuove regole Airbnb e voglio capire cosa devo fare
Fonti
Airbnb Modifiche importanti alle regole della casa, 20 ottobre 2026. Regole della casa e richieste ragionevoli. Limitazione dei contratti e di altri requisiti imposti dall'host. Trasparenza dei prezzi e dei pagamenti. Aggiungere regole locali all'annuncio. Contratti con gli ospiti, versione non ancora aggiornata.
Norme e giurisprudenza Legge 431/1998 art. 1. D.Lgs. 79/2011, Codice del turismo, art. 53. D.L. 50/2017 art. 4. D.L. 113/2018 art. 19-bis. DPR 131/1986 artt. 6 e Tariffa parte II art. 2-bis. D.Lgs. 82/2005 art. 20. Cass. SU n. 18214/2015 sulla forma scritta delle locazioni abitative. Cass. SU n. 7682/2023 sul caso d'uso. Consiglio di Stato, Sez. III, 21 novembre 2025, n. 9101. Garante per la protezione dei dati personali, comunicato del 29 aprile 2026.
Comuni e gestori Comune di Bari, Ordinanza sindacale n. 2607 del 21 maggio 2026 e Regolamento TARI in vigore dal 1° gennaio 2025. Roma Capitale, Regolamento per la gestione dei rifiuti urbani, DAC n. 44/2021. AMSA, Raccolta differenziata a Milano.
Ultimo aggiornamento: 24 ottobre 2026
