Agli Stati Generali di AIGAB ho fatto una cosa sola.
Sono stato selezionato da AIGAB come professionista per erogare consulenze incluse nel biglietto dell'evento, sui temi legati al property management. Ho incontrato property manager, agenti immobiliari, gestori di case vacanza. Ho risposto a domande concrete. Ho erogato oltre cinquanta consulenze per i partecipanti.
E ho scoperto che lo stesso settore che si vanta di essere professionale ha sei problemi identici, diffusi, e quasi mai risolti.
Eccoli.
1. La ritenuta d'acconto: una zona grigia enorme
La maggior parte dei property manager non sa con certezza quando applicare la ritenuta, a chi, e in quale misura.
Non è ignoranza: è che nessuno ha mai spiegato la norma in modo operativo, applicata al modello specifico degli affitti brevi. Il quadro di riferimento esiste ed è preciso: il Decreto Legge n. 50/2017, convertito con modificazioni nella Legge n. 96 del 2017, e la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017. Ma questi documenti vengono ignorati, mal interpretati o applicati in modo parziale.
Il risultato è che si procede a intuito, con un'esposizione fiscale che può emergere anche anni dopo. Quando correggere la situazione costa molto di più che farlo subito.
2. I contratti di locazione turistica non vengono firmati
Sembra incredibile. Eppure succede, con una frequenza che ha sorpreso anche me.
Si affitta, si incassa, si gestisce, senza un contratto di locazione turistica sottoscritto dalle parti. Niente che tuteli il proprietario. Niente che tuteli il gestore. Niente che definisca i diritti e gli obblighi reciproci.
Un contenzioso con un ospite, un controllo fiscale, una contestazione condominiale: senza un contratto firmato, non hai nulla in mano.
Va detto con chiarezza: il contratto di locazione turistica non è un modulo generico da scaricare online. È il documento che regola il rapporto tra le parti, che deve essere corretto nella forma, completo nei contenuti e coerente con la normativa vigente. Firmato da entrambe le parti. Sempre.
3. I collaboratori hanno contratti che non dicono niente
I collaboratori del property manager hanno quasi sempre una partita IVA o un contratto di lavoro regolare. Il problema non è questo.
Il problema è quello che c'è scritto dentro quei contratti, o meglio quello che non c'è scritto.
Cosa deve fare esattamente il collaboratore? Quali sono le sue responsabilità specifiche? Chi risponde se qualcosa va storto durante un check-in, una pulizia, un intervento di manutenzione? Chi autorizza cosa e fino a quale limite?
Queste domande, nella maggior parte dei contratti che esamino, non hanno risposta. Il collaboratore opera in una zona grigia in cui i compiti sono definiti a voce, le responsabilità non sono mai state scritte, e i limiti del suo mandato esistono solo nella testa del property manager.
Quando le cose funzionano, nessuno se ne accorge. Quando qualcosa va storto, emerge che non c'è nessun documento che chiarisca chi doveva fare cosa. Ed è lì che nascono i problemi più costosi.
Un contratto con il collaboratore che non definisce con precisione compiti, responsabilità e limiti operativi non è un contratto che protegge. È un contratto che aspetta di essere impugnato.
4. Non si sa come passare dal canone di locazione alla gestione
Molti hanno iniziato pagando un canone fisso al proprietario e trattenendo il margine. Adesso vogliono passare a un modello di gestione con commissione sul fatturato. Ma non sanno come farlo.
Non sanno come strutturare il passaggio contrattualmente. Non sanno come comunicarlo al proprietario in modo da non compromettere il rapporto. Non sanno come tutelarsi durante la transizione, che è il momento in cui il rischio è più alto.
Il passaggio da un modello all'altro non è una questione operativa. È una questione legale e contrattuale che richiede la costruzione di un mandato con rappresentanza corretto, con procura, con una struttura che regga anche quando le cose si complicano.
Chi lo fa senza supporto specializzato, nella maggior parte dei casi, lo fa male.
5. L'agente immobiliare che non sa gestire immobili in locazione
Se sei iscritto alla Camera di Commercio come agente immobiliare, gestire immobili in locazione turistica per conto terzi ti espone a un problema che quasi nessuno conosce: l'incompatibilità.
La Legge n. 37 del 2019 ha aperto agli agenti immobiliari la possibilità di svolgere attività di servizio in ambito immobiliare, inclusa potenzialmente la gestione di immobili di terzi. Ma ha fissato limiti precisi.
Il primo è l'incompatibilità con attività d'impresa nello stesso settore merceologico in cui si esercita la mediazione. Se la gestione per conto terzi rientri in questo limite è questione discussa che va valutata caso per caso.
Il secondo è il conflitto di interessi: chi gestisce un immobile come property manager non può contemporaneamente intermediarlo come agente immobiliare.
Le due attività hanno logiche giuridiche opposte. Il mediatore è imparziale per definizione. Il property manager opera su mandato del proprietario e agisce nel suo interesse esclusivo. Sovrapporre le due attività senza contratti distinti e struttura adeguata espone a contestazioni serie: la perdita del diritto alla provvigione, la sospensione o l'inibizione dell'attività dalla Camera di Commercio, e la contestazione degli obblighi da sostituto d'imposta.
6. I contratti fatti con l'intelligenza artificiale
Questo è l'errore più nuovo. E quello che si diffonde più velocemente.
Qualcuno copia un prompt, incolla il testo generato, lo firma e lo usa come se fosse un contratto valido.
Un contratto per affitti brevi deve rispettare normative specifiche, regionali, fiscali e civilistiche che cambiano continuamente. Deve essere costruito sulla situazione specifica di chi lo usa: la sua struttura societaria, la regione in cui opera, il modello di business, i rapporti che regola.
Uno strumento generalista non conosce la tua regione. Non conosce la tua struttura societaria. Non conosce le ultime circolari dell'Agenzia delle Entrate. Non sa se sei un agente immobiliare con problemi di incompatibilità. Non sa se il tuo collaboratore ha bisogno di un contratto specifico.
Il risultato è carta straccia con una bella formattazione.
E la cosa più pericolosa non è che il contratto sia sbagliato. È che chi lo usa non lo sa.
Questi non sono problemi teorici
Sono le domande che mi hanno fatto cinquanta persone diverse, in cinquanta consulenze, in un contesto in cui tutti parlavano di futuro del settore senza sapere come funziona il presente.
Il settore degli affitti brevi ha bisogno di risposte concrete.
Se hai uno di questi sei problemi, sai dove trovarmi.
Hai domande sulla tua situazione specifica? Scrivimi o prenota una consulenza.
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