Con la Manovra 2027 il Governo prova a riportare le case dagli affitti brevi al mercato residenziale. Lo fa con la leva fiscale: la cedolare sui contratti a canone concordato scende al 5%, e all'1% per chi affitta a un inquilino under 36.
È una misura che fa rumore. E che ha già prodotto molti articoli che arrivano alla stessa conclusione: gli affitti brevi non convengono più, meglio passare al concordato.
Quella conclusione è sbagliata. O almeno, è sbagliata per chi gestisce affitti brevi in modo professionale e strutturato. Vediamo perché.
Cosa prevede la manovra: i numeri chiari
Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre e trasmesso alla Camera il 30 ottobre, interviene sulla cedolare secca all'articolo 5. Il testo può ancora cambiare: l'approvazione definitiva è attesa entro il 31 dicembre.
Tipo di locazione | Cedolare 2026 | Cedolare 2027 (bozza) |
|---|---|---|
Concordato, inquilino sotto i 36 anni | 10% | 1% |
Concordato, altri inquilini | 10% | 5% |
Canone libero (4+4) | 21% | 21% |
Affitto breve, primo immobile | 21% | 21% |
Affitto breve, secondo immobile | 26% | 26% |
Lo sconto sul concordato vale per i contratti stipulati nel 2027 e per il loro primo rinnovo, sui canoni dal 2027 al 2031. Non si applica ai contratti semplicemente prorogati o rinnovati nel 2027. Una norma antielusiva lo esclude anche quando un contratto in corso al 30 settembre 2026 viene chiuso in anticipo per riaffittare la stessa casa alle stesse persone o al loro nucleo familiare.
Per gli affitti brevi non cambia nulla. Restano le regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2026: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo e, dal terzo, presunzione di attività d'impresa con partita IVA e iscrizione INPS.
Perché il confronto fiscale non basta
Molti articoli che circolano in questi giorni fanno lo stesso calcolo: cedolare all'1% sul concordato contro cedolare al 26% sul secondo immobile in affitto breve. E concludono che il concordato vince.
Il calcolo è corretto. La conclusione è incompleta.
Chi gestisce affitti brevi in modo professionale non sceglie questo modello solo per le tasse. Lo sceglie per una ragione molto più concreta: a fine soggiorno, l'ospite se ne va. Con un contratto lungo e un inquilino che smette di pagare, invece, riavere la propria casa può richiedere più di un anno.
I dati del Ministero dell'Interno sul 2025 lo confermano con i numeri.
Sfratti 2025 | Numero |
|---|---|
Provvedimenti di rilascio emessi | 37.122 |
di cui per morosità o altra causa | 26.632 |
di cui per finita locazione | 8.415 |
di cui per necessità del locatore | 2.075 |
Richieste di esecuzione agli ufficiali giudiziari | 61.856 |
Sfratti eseguiti con la forza pubblica | 18.292 |
Quasi tre sfratti su quattro sono legati alla morosità. E le richieste di esecuzione sono oltre una volta e mezza i nuovi provvedimenti: segno che molte esecuzioni si trascinano da un anno all'altro, con proprietari che hanno già un titolo in mano ma non hanno ancora riavuto la casa.
Quanto ci vuole davvero per riavere un immobile
In Italia non esiste una statistica ufficiale sulla durata degli sfratti. Le stime di settore, però, sono chiare.
Città | Tempo stimato per riavere l'immobile |
|---|---|
Roma | 14-16 mesi |
Palermo | 12-15 mesi |
Napoli | 12-14 mesi |
Bari | 10-13 mesi |
Torino | circa 10 mesi |
Milano | 6-12 mesi |
Firenze | 8-10 mesi |
Bologna | 8-9 mesi |
Verona | circa 7 mesi |
Il collo di bottiglia non è il giudice, ma la fase esecutiva. A Bari (fonte Idealista), dopo il precetto, servono di solito da tre a cinque accessi dell'ufficiale giudiziario, a circa quaranta giorni l'uno dall'altro. Per tutto questo tempo il proprietario non incassa nulla, ma continua a pagare IMU, condominio e spese legali.
Messo di fronte a questi numeri, anche chi con il concordato all'1% otterrebbe un netto simile tende a fare un ragionamento semplice: meglio più lavoro con il breve, ma la certezza che a fine soggiorno la casa torni libera.
Lo Stato non dà l'esempio
Ai privati si chiede di rimettere le case sul mercato lungo. Ma lo Stato, sul proprio patrimonio, fa peggio.
Edilizia residenziale pubblica | Dato |
|---|---|
Alloggi gestiti dagli enti aderenti a Federcasa | circa 797.000 |
Sfitti perché servono lavori straordinari | 61.300 |
Occupati abusivamente | 22.700 |
Famiglie in graduatoria | da 250.000 a 350.000, secondo le stime |
Oltre 84.000 alloggi pubblici sono inutilizzabili o occupati senza titolo (dati Osservatorio Federcasa-Nomisma). Il Piano Casa approvato quest'estate punta a 100.000 alloggi in dieci anni, con 970 milioni stanziati fino al 2030, ma il bando da 700 milioni per recuperare le case popolari sfitte, annunciato per settembre, è slittato più volte e a fine ottobre non risultava ancora pubblicato.
Se lo Stato non riesce a liberare le proprie case occupate, è difficile chiedere a un privato di fidarsi della giustizia per riavere la sua.
La riforma degli sfratti: ancora sulla carta
Il Governo una risposta l'ha scritta: il disegno di legge A.S. 1896 sul rilascio degli immobili, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026. Ma non è legge. A fine ottobre era ancora all'esame della Commissione Giustizia del Senato, con oltre 200 emendamenti presentati, e dovrà poi passare alla Camera.
Il testo prevede, tra l'altro, un'ingiunzione di rilascio per finita locazione con decisione del giudice entro 15 giorni, il termine di grazia per il moroso ridotto da 90 a 45 giorni, una penale dell'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella riconsegna e un solo rinvio dell'esecuzione, riservato ai casi di fragilità. Tra gli emendamenti si discute anche di ufficiali giudiziari affiancati da vigilanza privata, di una banca dati delle morosità accertate e dell'esenzione IMU per l'immobile durante lo sfratto.
Un avvertimento: diverse guide online presentano queste regole come già in vigore. Non lo sono. Chi avvia oggi uno sfratto segue le regole attuali, con i tempi che abbiamo visto.
Perché chi gestisce affitti brevi professionalmente non deve preoccuparsi
Nemmeno il breve è a rischio zero: quest'estate in Liguria un ospite è rimasto in una casa vacanze per mesi dopo la fine della prenotazione, e il caso è arrivato al Senato con una proposta di emendamento. Ma è un'eccezione. Gli sfratti per morosità o altra causa, invece, sono stati più di 26.000 nel solo 2025.
Chi gestisce affitti brevi in modo professionale, con la struttura giuridica corretta, i contratti giusti e la compliance in ordine, opera in un modello che ha vantaggi strutturali che nessuna variazione di aliquota fiscale può annullare.
Il vantaggio principale non è fiscale. È la maggiore certezza del rilascio. È un rischio di morosità molto più basso, perché il soggiorno si paga in anticipo. È la flessibilità di gestione. È la possibilità di adattare i prezzi al mercato senza i vincoli del canone concordato, fissato dagli accordi territoriali del Comune e non dal mercato.
La Manovra 2027 non cambia nulla di questo. Rende il concordato fiscalmente più interessante per chi non gestisce professionalmente. Per chi invece ha costruito un'attività strutturata sugli affitti brevi, il modello resta quello giusto.
Cosa fare adesso se gestisci affitti brevi
Fino all'approvazione definitiva della manovra, attesa entro il 31 dicembre, conviene prepararsi senza cambiare nulla.
Verifica quanti immobili gestisci in forma breve e se rientri già nel regime d'impresa.
Assicurati che la tua struttura contrattuale sia corretta: è quella che ti protegge in caso di contestazioni.
Monitora l'iter parlamentare fino al 31 dicembre e verifica il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Non chiudere anticipatamente contratti in corso sulla base della sola bozza.
La vera politica per la casa non passa dalla cedolare. Passa dalla certezza del rilascio. Finché quella certezza non arriva, gli affitti brevi gestiti professionalmente restano il modello più solido per chi opera nel settore.
Hai domande sulla tua situazione specifica? Scrivimi o prenota una consulenza.
Articolo aggiornato al 1° novembre 2026. I testi della manovra e del ddl sfratti possono cambiare durante l'esame parlamentare.
Photo by Tumisu on Pixabay
