L'UE vuole limitare gli affitti brevi: cosa cambia davvero e perché devi strutturare il tuo business adesso
Il 9 settembre 2026 la Commissione Europea ha pubblicato una proposta di Regolamento che farà parlare di sé per anni. Si chiama Affordable Housing Act, numero COM(2026) 599 final, e riguarda direttamente chiunque gestisca un affitto breve, un B&B, una casa vacanza su piattaforme come Airbnb o Booking.
Prima che qualcuno ti venda catastrofi o ti dica che non cambia nulla, voglio spiegarti esattamente cosa contiene questa proposta, cosa significa per te oggi, e soprattutto cosa devi fare adesso per non farti trovare impreparato.
Cos'è l'Affordable Housing Act e perché esiste
L'Europa sta affrontando una crisi abitativa reale. I prezzi delle case sono esplosi nelle grandi città, nelle aree turistiche, nelle isole. Le famiglie a reddito medio non riescono più a trovare casa a prezzi sostenibili. I lavoratori non possono permettersi di vivere nelle città dove lavorano.
La Commissione Europea ha deciso di intervenire. Non per vietare gli affitti brevi in modo generalizzato. Ma per creare un quadro comune europeo che permetta alle autorità locali e nazionali di adottare misure restrittive quando un'area è considerata "sotto stress abitativo", senza violare le libertà del mercato interno europeo.
Il problema di fondo è che fino a oggi ogni Comune, ogni Regione, ogni Stato membro ha gestito la questione in modo autonomo, con criteri diversi, strumenti diversi e livelli di trasparenza diversi. Questo ha creato incertezza legale per tutti: per gli host, per le piattaforme, per i gestori professionali.
Il Regolamento proposto serve esattamente a questo: dare un quadro procedurale comune europeo per valutare quando e come intervenire. Non a vietare gli affitti brevi in modo automatico o generalizzato.
Cosa prevede concretamente la proposta
Ecco i punti chiave che devi conoscere, senza filtri.
1. Le "aree sotto stress abitativo"
Le autorità locali potranno adottare misure restrittive sugli affitti brevi solo se dimostrano che la loro area è in "housing stress". La definizione è tecnica e precisa.
Il primo requisito è che il rapporto tra il prezzo di un'abitazione di dimensioni medie e il reddito disponibile pro capite sia uguale o superiore a 8. In termini concreti: servono almeno 8 anni di reddito netto disponibile per acquistare una casa nella zona.
Il secondo requisito è che questo rapporto sia aumentato nel corso degli ultimi 10 anni di dati disponibili. Non si tratta di una valutazione qualitativa: è un dato oggettivo di incremento del ratio in un arco temporale preciso.
Il terzo requisito è che l'autorità dimostri, sulla base di dati relativi a dinamiche demografiche, offerta abitativa e domanda di abitazioni, che lo stress abitativo non è destinato ad allentarsi nei tre anni successivi all'adozione della misura.
Esiste però un'eccezione rilevante: quando il rapporto prezzo/reddito supera 10, il secondo requisito non si applica. In quel caso il livello raggiunto è considerato di per sé sufficiente a qualificare l'area come sotto stress, senza necessità di dimostrare il trend degli ultimi 10 anni.
Attenzione però a un punto che molti ignorano: anche se un'area soddisfa tutti questi criteri, questo non determina automaticamente l'adozione di misure restrittive. La decisione se intervenire e con quali strumenti resta nelle mani dell'autorità competente. I criteri aprono la porta, non la spalancano.
2. Non basta lo stress abitativo: serve la prova del danno causato dagli affitti brevi
Questo è un elemento fondamentale che quasi nessun commentatore ha evidenziato, e che come avvocato ritengo il punto più importante per chi opera nel settore.
Il Regolamento stabilisce che per adottare misure restrittive specificamente sugli affitti brevi, l'autorità competente deve dimostrare che la fornitura di servizi di affitto breve nell'area ha avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull'accessibilità economica delle abitazioni in quell'area per almeno tre anni precedenti all'adozione della misura.
Non è sufficiente che un'area sia cara. Non è sufficiente che ci siano molti annunci su Airbnb. L'autorità deve dimostrare con dati oggettivi, su un arco temporale di almeno tre anni, che gli affitti brevi hanno causato un impatto negativo rilevante sul mercato abitativo locale.
Questo requisito probatorio è una tutela significativa per chi opera correttamente nel settore.
3. La prima casa è protetta, ma con un limite importante
Il Regolamento stabilisce come regola base che le misure restrittive sugli affitti brevi si applicano solo agli immobili che non costituiscono la residenza principale dell'host. Chi affitta la propria abitazione principale è escluso dall'ambito di applicazione delle misure restrittive.
Questa è però una tutela minima, non un limite invalicabile per i legislatori locali. Il Regolamento specifica esplicitamente che le autorità locali conservano la facoltà di adottare misure ancora più restrittive, che potrebbero coinvolgere categorie diverse di immobili. Il Regolamento pone un pavimento di protezione per la prima casa, non un tetto che le autorità locali non possono superare.
Chi gestisce immobili che non sono la propria residenza principale, cioè chi ha un'attività strutturata su più proprietà, rientra pienamente nell'ambito di potenziale applicazione delle misure.
4. Le misure devono essere proporzionate, temporanee e pubbliche
Anche dove le condizioni per intervenire sono soddisfatte, le misure non possono essere permanenti né arbitrarie.
La durata massima è di 5 anni, rinnovabili solo dopo una revisione che verifichi il persistere di tutti i requisiti. Le misure devono essere proporzionate allo scopo, non discriminatorie tra cittadini di diversi Stati membri, e limitate territorialmente alle sole aree effettivamente sotto stress abitativo. Devono essere pubblicate prima della loro entrata in vigore, con indicazione dei criteri tecnici utilizzati, dell'ambito territoriale preciso e della durata prevista. Se le condizioni vengono meno prima della scadenza, la misura deve essere ritirata senza indugio.
5. Il collegamento con la registrazione obbligatoria degli host
La proposta si costruisce sopra il Regolamento UE 2024/1028, già in vigore, che ha introdotto la registrazione obbligatoria degli host sulle piattaforme di affitto breve.
Il nuovo Regolamento prevede che, nelle aree in cui vengono adottate misure restrittive, le autorità competenti potranno richiedere alle piattaforme di rimuovere o disabilitare gli annunci privi di numero di registrazione valido, con numero irregolare o con uso improprio del numero di registrazione. Non si tratta di un controllo automatico delle piattaforme: è un potere di enforcement attivabile su richiesta specifica delle autorità competenti.
Chi opera senza registrazione regolare, o con una registrazione non aggiornata, si espone quindi a una rimozione degli annunci che può avvenire in modo rapido una volta che il sistema sarà pienamente operativo.
6. Non è ancora legge
Questo è un punto che non va mai dimenticato. La proposta è stata pubblicata il 9 settembre 2026. Segue la procedura legislativa ordinaria europea, che richiede l'approvazione sia del Parlamento Europeo sia del Consiglio dell'Unione Europea. I tempi del processo legislativo europeo sono tipicamente lunghi: si misurano in mesi, spesso in anni. Nulla cambierà domani mattina nella tua operatività quotidiana.
Perché questo cambia tutto per chi gestisce affitti brevi in Italia
Le città italiane dove il mercato degli affitti brevi è più sviluppato e redditizio sono spesso le stesse dove la pressione abitativa è più alta. Non è una coincidenza, ed è esattamente la logica su cui si fonda la proposta europea.
Non è necessario fare previsioni precise su quali Comuni italiani utilizzeranno il nuovo framework e quando. Quello che è certo è che il Regolamento, una volta in vigore, darà alle autorità locali italiane uno strumento legale europeo solido per introdurre restrizioni che oggi farebbero fatica a difendere in sede giudiziaria. E alcune amministrazioni lo useranno.
La questione non è se arriveranno restrizioni in alcune aree italiane. La questione è quando, in che forma, e se ti troveranno già strutturato o no.
L'errore che stanno facendo tutti in questo momento
C'è una convinzione diffusa tra gli host e i gestori italiani: aspettare. Vedere come va. Non strutturarsi finché non è obbligatorio.
Questo è l'errore più costoso che puoi fare.
Il posizionamento da property manager strutturato non si costruisce in una settimana. Richiede scelte legali, fiscali e contrattuali che devono essere fatte con anticipo. Chi le fa adesso, quando il mercato è ancora aperto, parte avvantaggiato rispetto a chi aspetta che l'obbligo arrivi.
Vediamo cosa succede concretamente a chi non si struttura per tempo.
Scenario 1: arrivano le restrizioni locali
Un Comune decide di limitare gli affitti brevi nelle zone centrali. Chi ha già una struttura giuridica corretta, contratti regolari, registrazione in ordine, si trova in una posizione molto più solida per continuare a operare rispetto a chi ha gestito tutto in modo informale. Non esiste una garanzia legale assoluta di continuità operativa: molto dipenderà dalle specifiche misure adottate da ciascuna autorità locale e dalle relative disposizioni transitorie. Ma chi è già nel perimetro della legalità parte con un vantaggio strutturale enorme.
Scenario 2: i controlli si intensificano
Il Regolamento rafforza i poteri di enforcement sulle piattaforme. Chi opera senza registrazione aggiornata, con contratti non corretti o con una gestione fiscale irregolare, si espone a rischi crescenti. Quando i controlli diventano sistematici, chi è in ordine continua a lavorare. Chi non lo è, si ferma.
Scenario 3: il mercato si professionalizza
Il vero vantaggio competitivo nei prossimi anni nel settore degli affitti brevi sarà la compliance normativa. Le famiglie che affidano il loro immobile a un property manager sceglieranno chi dimostra di operare in modo legalmente solido. Chi è già strutturato vince questa partita prima ancora che inizi.
Cosa devi fare adesso: la lista concreta
Non ti serve aspettare che il Regolamento UE diventi legge per iniziare a muoverti.
1. Verifica la tua situazione attuale
Hai il Codice Identificativo Regionale aggiornato? La SCIA presentata correttamente? I contratti in regola? Le comunicazioni agli ospiti conformi alle norme locali? La tassazione impostata correttamente sulla tua specifica situazione?
Se non sai rispondere con certezza a tutte queste domande, hai già il tuo primo problema da risolvere.
2. Struttura la tua forma giuridica
Gestire uno o due appartamenti come persona fisica può andare bene in alcuni casi. Ma se hai più immobili, vuoi crescere, o gestisci proprietà di terzi, la struttura giuridica corretta fa una differenza enorme sul piano fiscale, su quello della responsabilità e su quello della conformità normativa. Ogni situazione ha la sua soluzione: non esiste una risposta universale.
3. Costruisci correttamente il contratto di gestione con il proprietario
Se operi come property manager in forza di un mandato con rappresentanza, il contratto che firmi con il proprietario dell'immobile è il documento più importante della tua attività. È quello che definisce i tuoi poteri, i tuoi limiti, le tue responsabilità e la tua remunerazione.
Un mandato con rappresentanza ben costruito deve chiarire con precisione almeno questi elementi: l'ambito dei poteri conferiti al property manager, cioè cosa puoi fare in nome e per conto del proprietario senza dover chiedere autorizzazione ogni volta; le modalità di rendicontazione e di trasferimento dei proventi; la durata del mandato e le condizioni di recesso; la responsabilità per danni all'immobile o causati dagli ospiti; il trattamento delle situazioni straordinarie, come interventi di manutenzione urgente o contestazioni degli ospiti.
Con un quadro normativo in evoluzione come quello europeo, questo contratto deve essere costruito in modo da resistere anche quando le regole locali cambiano. Se il Comune in cui si trova l'immobile introduce restrizioni, chi risponde? Con quali tempi? Con quali conseguenze economiche per entrambe le parti? Queste domande devono avere una risposta scritta prima che il problema si presenti, non dopo.
Un mandato generico scaricato da internet non ti protegge. Ti espone.
4. Monitora la situazione nel tuo Comune e nella tua Regione
Il Regolamento UE darà strumenti alle autorità locali, ma ogni realtà si muoverà in modo diverso. Devi sapere cosa sta già succedendo nella tua area: ci sono proposte in discussione? Ci sono limiti già in vigore che non conosci?
5. Inizia a costruire la tua posizione adesso
Chi aspetta che il settore si regolarizzi completamente per strutturarsi, arriva quando il mercato ha già selezionato i propri operatori. Il vantaggio competitivo si costruisce adesso, quando le barriere sono ancora basse ma stanno salendo.
Conclusione: la finestra è aperta adesso
L'Affordable Housing Act non è una condanna per chi fa affitti brevi in modo serio. È uno strumento che darà alle autorità locali la possibilità di fare una pulizia del mercato. E quella pulizia favorirà chi opera correttamente.
Per trovarsi nel lato giusto, devi agire prima, non dopo.
Se vuoi capire dove sei adesso e cosa ti serve per operare in modo solido nel prossimo mercato degli affitti brevi, questo è il momento di farlo.
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