I contratti in uso
Il contratto di property management firmato con il proprietario dell’immobile e il contratto di Locazione Turistica firmato dagli ospiti: clausole, durata, responsabilità, recesso.
Check-Up Contratti
Un contratto affitti brevi fac simile regge a un controllo?
Scaricare un contratto affitti brevi fac simile costa zero. Scoprire durante un controllo che non regge, molto di più. Il Check-Up è la sessione in cui verifichiamo i contratti che usi davvero, lo schema di fatturazione e gli adempimenti, prima che lo faccia la Guardia di Finanza.
500 € + IVASessione online, su appuntamento
- Durata
- Una sessione di lavoro online, su appuntamento
- Modalità
- Online, da tutta Italia
- Cosa ti resta
- La registrazione completa della sessione
Gestisci immobili di terzi, e su qualche punto il dubbio resta
Gestisci immobili di terzi da qualche mese o da qualche anno. Hai contratti che usi con i proprietari, uno schema di fatturazione costruito strada facendo, e probabilmente qualche dubbio su come stai operando rispetto alle normative vigenti.
Il Check-Up Contratti è pensato esattamente per questa situazione.
Non modifichiamo nulla durante la sessione: ti diamo la radiografia esatta di come stai operando. Quello che emerge è la base da cui costruire o correggere la struttura legale della tua attività, con piena consapevolezza di dove sei a posto e dove sei esposto.
Nessuna sorpresa durante un controllo. Nessuna sanzione pagata per ignoranza.
Cosa analizziamo insieme
Il mandato di gestione
Capiamo se operi in nome del proprietario o in nome proprio, e se lo schema che stai usando corrisponde davvero a come lavori sul campo.
Lo schema di fatturazione
Regime fiscale applicato, modelli di fattura, ritenute d’acconto: verifichiamo che il flusso del denaro sia coerente con quello che i contratti dichiarano.
Il Codice ATECO
Correttezza rispetto all’attività che svolgi davvero e alla forma giuridica dell’impresa, non rispetto a quello che è stato scritto all’apertura.
Gli adempimenti amministrativi
Fotografia della situazione verso Comuni, Regioni e portali turistici: cosa è stato fatto, cosa manca, cosa è errato.
Le esposizioni
Ogni criticità rispetto a un possibile controllo della Guardia di Finanza, messa nero su bianco e ordinata per gravità.
La registrazione della sessione
Resta a te: la riguardi quando devi spiegare una scelta al commercialista o a un proprietario.
Il contratto «vuoto per pieno»: quando regge e quando ti espone
Il contratto vuoto per pieno è lo schema con cui il gestore si impegna a versare al proprietario un canone fisso, indipendentemente da quanto l’immobile produce, e trattiene per sé la differenza. Sulla carta è semplice; nella pratica è lo schema che più spesso viene copiato da un modello trovato online e applicato a una situazione che non lo regge.
Il punto non è se il vuoto per pieno sia lecito, lo è, ma se sia lo schema adatto a te. Cambia chi incassa, cambia chi emette fattura a chi, cambia il rischio d’impresa, cambia l’inquadramento fiscale e cambia il modo in cui un ispettore legge i tuoi movimenti bancari. Un contratto che dichiara una cosa mentre i pagamenti ne raccontano un’altra è la prima crepa che viene contestata.
Nel Check-Up mettiamo a confronto il testo che stai usando e il modo in cui operi davvero, e vediamo se le due cose coincidono.
Mandato con o senza rappresentanza: la differenza che finisce in fattura
Il rapporto con il proprietario si regge su un contratto di mandato. Se il mandato è con rappresentanza agisci in nome e per conto del proprietario, e gli effetti dei contratti che firmi ricadono direttamente su di lui. Se è senza rappresentanza agisci in nome proprio, e sei tu la parte che l’ospite vede e verso cui può rivalersi.
Non è una sfumatura da giuristi: da qui discendono chi emette la fattura all’ospite, chi risponde dei danni, come si registrano gli incassi, quale codice ATECO ha senso e come si presenta la posizione davanti a un controllo.
La maggior parte dei contratti che leggiamo nei Check-Up non dice quale dei due schemi ha scelto. Quello è il momento in cui il documento smette di proteggerti: perché in caso di contestazione la qualificazione la fa qualcun altro, non tu.
Contratto locazione turistica: che cosa deve contenere davvero
È il contratto che firma l’ospite, e deve esistere per ogni singolo soggiorno: è il secondo documento che gli ispettori chiedono, subito dopo quello firmato con il proprietario. Deve identificare le parti e l’immobile, indicare il periodo esatto del soggiorno, il corrispettivo e i servizi compresi, e dire con chiarezza che si tratta di una locazione a uso turistico e non abitativo.
Quello che non deve fare è promettere servizi che sposterebbero l’attività fuori dalla locazione: somministrazione di alimenti, reception, servizi alla persona cambiano l’inquadramento e con esso gli obblighi verso Comune, Regione e Camera di Commercio.
Nel Check-Up leggiamo il testo che stai usando insieme alle prove di come lavori davvero, annunci, messaggi agli ospiti, servizi offerti. È la distanza fra le due cose che genera le contestazioni.
Contratto affittacamere, casa vacanza o locazione turistica: non è lo stesso documento
Un contratto affittacamere, un contratto per la casa vacanza e un contratto di locazione turistica non sono lo stesso testo con tre nomi diversi. Cambiano i servizi che puoi offrire, gli obblighi verso il Comune e la Regione, la posizione in Camera di Commercio e il modo in cui i tuoi incassi vengono letti sul piano fiscale.
L’errore più frequente è usare il contratto della forma che si vorrebbe avere invece di quella che si esercita davvero: chi serve la prima colazione con un contratto di locazione turistica, o chi affitta camere in un unico stabile con un modello pensato per la casa vacanza, ha già scritto una contraddizione nei propri documenti.
Nel Check-Up verifichiamo che il contratto che usi corrisponda alla forma con cui sei realmente inquadrato e alla normativa della tua Regione, che su questi punti cambia da confine a confine.
Contratto casa vacanze inferiore a 30 giorni: la soglia che cambia tutto
Un contratto casa vacanze inferiore a 30 giorni non deve essere registrato: la regola vale per le locazioni di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno con lo stesso ospite. Superata quella soglia la registrazione diventa obbligatoria, e con essa arrivano imposta di registro e bollo.
Il punto che quasi tutti trascurano è come si contano i trenta giorni: si sommano nell’anno, con lo stesso conduttore, non contratto per contratto. Chi rinnova due o tre volte allo stesso ospite supera la soglia senza accorgersene e si ritrova con un contratto da registrare a scadenza già passata.
Sotto e sopra i trenta giorni restano dovuti gli adempimenti che non dipendono dalla durata: comunicazione degli ospiti alla Questura, tassa di soggiorno dove il Comune la prevede, codici identificativi e comunicazioni obbligatorie previste dalla tua Regione. Nel Check-Up li mettiamo in fila uno per uno.
Al termine del Check-Up hai in mano
- Una mappa chiara di tutto quello che funziona correttamente nella tua struttura operativa.
- L’elenco preciso di ogni criticità riscontrata: contrattuale, fiscale o amministrativa.
- Le priorità di intervento ordinate per urgenza e livello di rischio.
- La registrazione completa della sessione, per consultarla ogni volta che ne hai bisogno.
Cosa ottieni da questo Check-Up
- Sai esattamente dove sei esposto, prima che arrivi un controllo fiscale o una contestazione da parte di un proprietario.
- Schema fiscale verificato per il tuo specifico modello operativo e per il Comune in cui operi.
- Contratti analizzati rispetto alle normative vigenti nella tua Regione.
- Piano d’azione concreto: al termine ricevi indicazioni precise su cosa correggere e come intervenire.
Cosa succede dopo il Check-Up
Il Check-Up rivela la situazione reale. Nella maggior parte dei casi emergono criticità da correggere: contratti da rifare, schemi fiscali da aggiustare, adempimenti mancanti.
Se al termine della sessione decidi di procedere con la struttura legale completa, esiste un percorso dedicato ai Property Manager che vogliono operare in sicurezza e far crescere l’attività. L’importo del Check-Up viene detratto dall’investimento nel percorso completo se scegli di procedere entro 30 giorni dalla sessione.
Property manager che si sono messi in regola
Dicono di me
«Questa per me è stata veramente la svolta in questo business.»
Giacomo SabaBIA Tom SRLbeathome.rentguarda il video «Si sente come se abbiamo qualcuno a fianco a noi di cui possiamo fidarci in tema fiscale e legale.»
Giuseppe ParisiiTilo Businesstilobusiness.euguarda il video «Ci siamo evoluti passando dall’essere dei piccoli property manager ad una realtà strutturata e capace di scalare agevolmente il business…»
Diego VitaRender Properties SRLherethereproperties.itguarda il video
«Non mi fido delle recensioni online, ma questa volta ho voluto scriverne una. Né commercialisti né società per azioni avevano risolto il problema della burocrazia. L’ultima soluzione è stata l’avvocato Lattanzio.»
«Non credo che ci siano altri a livello nazionale che, come lui, sono così specializzati per quanto riguarda l’extralberghiero.»
«Stavo aprendo una S.r.l. per affitti brevi. Senza di lui avrei avuto mille difficoltà con la burocrazia e i contratti.»
«Il legale che fa la differenza. Una volta che lo conosci, non torni più indietro.»
Casi studio
Chi ha costruito la struttura prima che servisse
Property manager che si sono strutturati con lo Studio e hanno continuato a crescere. Nomi, aziende e numeri veri.
Giacomo Saba
BIA Tom SRLDa 5 a 130+
Si era fermato a 5 immobili perché la struttura non reggeva. Oggi ne gestisce oltre 130 su tre regioni.
Giuseppe Parisii
Tilo BusinessDa 0 a 140+
Ha iniziato gestendo un immobile gratis mentre faceva il cameriere. Oggi opera su tre continenti.
Diego Vita
Render Properties SRLDa 25 a 100+ in 18 mesi
Si è strutturato prima che il problema arrivasse. Zero sanzioni, e un modello di business nuovo.
Riccardo Cesana
Property managerDa 17 a 40
Da operaio in fabbrica a property manager con 40 contratti. Clienti persi nella transizione: zero.
Matteo Masala
Property management · SardegnaDa 0 a 20
Zero immobili il 24 luglio 2025, venti operativi esattamente un anno dopo. Nessuna sanzione.
Matteo Bellotto
Property manager · Valle d’Aosta0 recessi
Ha scelto il mercato più difficile d’Italia e ci è rimasto. Zero recessi contrattuali, zero sanzioni.
Domande frequenti su Check-Up Contratti
Che cos’è un Check-Up Contratti?
È un’analisi approfondita e professionale dei contratti che stai usando per gestire immobili in property management o in locazione e sublocazione.
Non è una verifica superficiale: non è una lettura veloce, non è un controllo standardizzato. È un’analisi legale personalizzata, volta a verificare coerenza, rischi e conformità alla normativa italiana.
Perché serve fare un Check-Up dei contratti?
Perché i contratti determinano i tuoi rapporti giuridici, e ogni parola ha un peso.
Un errore di formulazione può causare interpretazioni contraddittorie sui compiti del gestore o del proprietario, responsabilità inattese verso il proprietario o verso gli ospiti, contestazioni fiscali da parte della Guardia di Finanza, conflitti con clienti o proprietari.
Spesso i problemi non emergono subito, ma si manifestano nel tempo. Il Check-Up ti permette di intercettarli prima che si trasformino in un problema.
Che tipo di contratti controllate con il Check-Up?
Tipicamente includiamo nell’analisi i contratti di mandato o gestione, i contratti di locazione e sublocazione (il cosiddetto rent-to-rent) e i contratti con gli ospiti.
La lista viene concordata in base alla tua attività e alla documentazione che fornisci.
Il Check-Up riguarda solo il contenuto giuridico?
No. Un contratto non è solo diritto scritto su carta.
Il Check-Up valuta anche la coerenza operativa, la coerenza fiscale, l’allineamento con la normativa vigente e l’adeguatezza rispetto al modello di business. È un controllo trasversale, non limitato a formule standard.
Posso fare il Check-Up anche se non uso ancora i contratti nella pratica?
Sì, anzi: è meglio farlo prima che dopo. Affrontare eventuali criticità in anticipo ti evita di dover correggere contratti mentre sono già in uso, con tutti i rischi del caso.
Questo Check-Up sostituisce una consulenza legale più ampia?
Il Check-Up è una consulenza legale specifica sui contratti. Se dopo l’analisi emergono criticità che richiedono approfondimenti, ti suggeriremo gli interventi necessari. Tutti gli esiti vengono commentati con te in modo chiaro e operativo.
Cosa ottengo alla fine del Check-Up?
Al termine ricevi un rapporto puntuale sui contratti, una valutazione dei rischi, indicazioni sulle modifiche consigliate, suggerimenti operativi e giuridici e, se necessario, bozze aggiornate dei contratti. E soprattutto un incontro strategico per chiarire ogni aspetto rilevato.
Quanto tempo richiede un Check-Up Contratti?
Dipende dal numero e dalla complessità dei documenti che fornisci. Il Check-Up viene comunque programmato con una timeline trasparente sin dall’inizio, con date e attività chiaramente indicate.
I miei contratti sono modelli presi da internet e poi guardati da un avvocato o dal commercialista. Il Check-Up serve comunque?
Sì, ancora di più. I contratti presi da internet spesso non sono coerenti tra loro, possono generare responsabilità non previste, possono non essere aggiornati alla normativa e possono essere interpretati in modo ambiguo.
Il Check-Up dice cosa va bene, cosa va migliorato e perché.
Il Check-Up può mettere in crisi i rapporti con clienti o proprietari?
No. Il Check-Up non è un giudice né una critica personale: è uno strumento di sicurezza. Serve a prevenire controversie, ad allineare i rapporti contrattuali e a dare certezze a te e all’altra parte.
Dopo il Check-Up posso procedere con il percorso completo?
Sì. Se al termine del Check-Up decidi di strutturare completamente la tua attività con il percorso dedicato ai Property Manager, l’importo del Check-Up viene detratto dall’investimento totale, purché si proceda entro 30 giorni dalla sessione.
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