La Corte Costituzionale boccia la legge sugli affitti brevi dell'Emilia-Romagna: cosa insegna a tutti gli host e property manager italiani
Il 9 ottobre 2026 la Corte Costituzionale ha depositato la sentenza n. 164/2026 che dichiara l'illegittimità costituzionale degli articoli 4 e 5 della legge della Regione Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10, recante la disciplina degli immobili destinati a locazione breve.
La pronuncia produce i suoi effetti dal giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, attesa nei prossimi giorni. Da quel momento le norme dichiarate incostituzionali cessano di avere efficacia.
È una sentenza che riguarda l'Emilia-Romagna. Ma i principi che stabilisce parlano a tutto il settore degli affitti brevi in Italia.
Cosa aveva fatto la Regione Emilia-Romagna
La Regione Emilia-Romagna aveva approvato a dicembre 2025 una legge che introduceva due misure per disciplinare gli affitti brevi sul proprio territorio.
La prima, contenuta nell'articolo 4, creava una nuova destinazione d'uso urbanistica denominata "locazione breve", inserita nella categoria funzionale turistico-ricettiva. Chi voleva utilizzare un immobile residenziale per fare affitti brevi doveva ottenere un titolo edilizio e procedere al cambio di destinazione d'uso urbanistica. Una seconda casa con destinazione residenziale che si voleva affittare su Airbnb diventava, agli occhi della legge regionale, un immobile con destinazione turistico-ricettiva. Con tutto quello che ne conseguiva in termini di oneri, procedure e costi.
La seconda misura, contenuta nell'articolo 5, dava ai Comuni il potere di individuare zone del territorio in cui la destinazione d'uso "locazione breve" era ammessa solo a determinate condizioni: limiti percentuali sul numero di immobili destinabili agli affitti brevi, restrizioni sugli interventi edilizi, requisiti aggiuntivi di qualità, oneri urbanistici.
Il Presidente del Consiglio dei ministri aveva impugnato entrambe le norme davanti alla Corte Costituzionale.
Cosa ha deciso la Corte Costituzionale
La Corte ha dichiarato entrambe le norme costituzionalmente illegittime. Non per tutti i motivi addotti dal ricorrente, ma per ragioni precise e molto rilevanti.
Le Regioni hanno competenza: la Corte respinge le censure sulla concorrenza
Prima di entrare nel merito delle illegittimità, è importante chiarire cosa la Corte ha confermato e cosa ha respinto.
Il Governo aveva sostenuto, tra le altre cose, che la legge emiliana violasse la competenza legislativa esclusiva statale in materia di tutela della concorrenza. La Corte ha respinto esplicitamente questa censura, confermando che le Regioni hanno competenza legislativa in materia di governo del territorio e turismo, nel rispetto dei principi fondamentali fissati dal legislatore statale, e possono intervenire sulla destinazione d'uso degli immobili adibiti a locazione turistica.
Questo è il dato con maggiore portata per il futuro: le Regioni possono legiferare sugli affitti brevi. Il problema non era la competenza. Era il modo in cui quella competenza è stata esercitata.
Sull'articolo 4: tre vizi distinti
Il primo vizio è la disparità di trattamento irragionevole. La legge emiliana imponeva il cambio di destinazione d'uso agli immobili destinati ad affitti brevi, ma non alle strutture ricettive extralberghiere come affittacamere e case e appartamenti per vacanze. Queste ultime, pur svolgendo un'attività imprenditoriale in forma organizzata, potevano conservare la destinazione residenziale in base alla normativa regionale emiliana, confermata dalla delibera della Giunta regionale n. 802 del 2007 e dal Consiglio di Stato. Gli affitti brevi no. Una disparità che la Corte ha giudicato priva di qualsiasi giustificazione ragionevole.
Il secondo vizio, e questo è il cuore della motivazione, riguarda la mancanza di una soglia di utilizzo. La Corte rileva che l'obbligo di cambio di destinazione d'uso scattava senza alcuna soglia di utilizzo, anche per chi affittava in modo sporadico e non imprenditoriale, anche per chi affittava una volta l'anno. Una scelta diversa da quella della Valle d'Aosta, la cui legge, salvata dalla Corte nel 2024, legava il cambio di destinazione al superamento dei 180 giorni di utilizzo turistico all'anno. La limitazione stabilita dall'articolo 4 non può essere giustificata con lo scopo di adeguare la destinazione urbanistica all'uso effettivo del bene, perché non tiene conto dell'uso effettivo in alcun modo.
Il terzo vizio è la sproporzione territoriale. L'articolo 4 si applicava all'intero territorio regionale, indiscriminatamente. Il fenomeno dell'overtourism che si voleva limitare colpisce zone specifiche, non ogni comune dell'Emilia-Romagna. Una norma valevole dal centro di Bologna al piccolo borgo appenninico è chiaramente sproporzionata rispetto a quello scopo.
Sull'articolo 5: cade con l'articolo 4
L'articolo 5, che dava ai Comuni il potere di limitare gli affitti brevi nelle aree di loro competenza, è caduto come conseguenza diretta dell'incostituzionalità dell'articolo 4. L'intera disciplina dell'articolo 5 era costruita sul nuovo istituto della "destinazione d'uso locazione breve" introdotto dall'articolo 4. Eliminata la base, cade anche tutto quello che ci stava sopra.
Cosa rimane in piedi: i principi che la Corte ha confermato
Questa sentenza non dice che le Regioni non possono fare nulla sugli affitti brevi. Dice il contrario.
La Corte conferma esplicitamente che le leggi regionali possono prevedere il contingentamento delle locazioni turistiche in determinate zone, per garantire un'adeguata offerta di alloggi per uso residenziale di lunga durata. Lo aveva già detto con la sentenza n. 186 del 2025 sulla legge toscana e lo ribadisce qui, citando anche il caso specifico di Venezia, per cui il legislatore statale ha già previsto uno strumento regolamentare-urbanistico per fissare limiti massimi agli affitti brevi, e la proposta europea di Affordable Housing Act del 9 settembre 2026, che indica fra le misure ammissibili proprio la restrizione degli affitti brevi in proprietà residenziali.
Un punto concreto che la Corte chiarisce: per i cambi di destinazione d'uso di singole unità immobiliari nelle zone A, B e C, resta fermo il limite dell'articolo 23-ter, comma 1-quater del Testo Unico Edilizia, che esclude l'obbligo di reperire standard urbanistici e parcheggi aggiuntivi. I Comuni potranno porre condizioni ai cambi di destinazione d'uso, ma non potranno reintrodurre quegli oneri che la legge statale ha già escluso per quelle fattispecie.
Quello che non possono fare le Regioni è introdurre misure irragionevoli, sproporzionate o discriminatorie. E se una Regione vorrà imporre il cambio di destinazione d'uso per gli affitti brevi, dovrà probabilmente legarlo a un uso effettivo prevalente dell'immobile, non applicarlo indiscriminatamente a qualsiasi forma di locazione turistica, anche la più sporadica.
Se hai già presentato una SCIA o sostenuto oneri per il cambio di destinazione d'uso
Questo è il punto che riguarda chi ha già agito in base alla legge ora dichiarata incostituzionale.
Chi, dall'entrata in vigore della legge regionale n. 10 del 2025, ha già presentato una SCIA per il cambio di destinazione d'uso, o ha sostenuto oneri collegati, si trova in una situazione che merita una valutazione specifica. La declaratoria di incostituzionalità non produce effetti automatici su tutte le situazioni già definite, ma apre scenari che devono essere analizzati caso per caso.
Se sei in questa situazione, il primo passo è una consulenza mirata per capire qual è la tua posizione concreta e quali strumenti hai a disposizione.
Cosa significa per chi gestisce affitti brevi in Italia oggi
La sentenza del 9 ottobre ha conseguenze immediate per chi opera in Emilia-Romagna: dal giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, la legge regionale n. 10 del 2025 non è più applicabile nelle parti dichiarate incostituzionali.
Ma le conseguenze più importanti sono di sistema e riguardano tutti.
Prima conseguenza: il quadro normativo degli affitti brevi in Italia non è ancora definito. Ogni Regione si sta muovendo in modo diverso. Alcune hanno già legiferato, altre lo faranno. Alcune leggi reggeranno il vaglio della Corte Costituzionale, quelle che rispetteranno i principi di proporzionalità, ragionevolezza e non discriminazione. Quelle che, come la legge emiliana, imporranno obblighi generalizzati a tutto il territorio e a qualsiasi forma di locazione, no.
Seconda conseguenza: la scelta del modello di gestione va fatta Regione per Regione. La sentenza dà atto che in Emilia-Romagna affittacamere e case vacanze, gestite in forma imprenditoriale, conservano la destinazione residenziale, come visto sopra. Ma non è così ovunque. In Toscana, per esempio, la legge regionale n. 61 del 2024 impone la destinazione d'uso turistico-ricettiva a tutte le strutture extralberghiere, e la Corte Costituzionale nel 2025 ha ritenuto quella scelta legittima. Questo significa che la scelta tra locazione turistica, casa vacanza e struttura extralberghiera non ha implicazioni solo fiscali e condominiali, come abbiamo già visto in articoli precedenti, ma anche urbanistiche che cambiano da Regione a Regione. Non esiste una risposta uguale per tutti.
Terza conseguenza: le Regioni non si fermeranno. La sentenza non chiude il tema, lo ridefinisce. Arriveranno nuove leggi regionali, più calibrate, con differenziazione territoriale, costruite per superare il vaglio della Corte. Chi non è strutturato oggi si troverà in crescente difficoltà man mano che il quadro si consolida.
Conclusione: il mercato si sta definendo, non si sta fermando
La Corte Costituzionale non ha detto che gli affitti brevi sono intoccabili. Ha detto che le restrizioni devono essere ragionevoli, proporzionate e non discriminatorie e, quando impongono un cambio d'uso, legate all'uso effettivo degli immobili.
Questo è il terreno su cui si giocherà la partita nei prossimi anni. Chi è già strutturato correttamente, con il modello di gestione giusto per la propria Regione, i contratti corretti e la compliance in ordine, è già in vantaggio.
Hai domande sulla tua situazione specifica, anche se hai già presentato una SCIA in Emilia-Romagna? Scrivimi o prenota una consulenza.
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