Affitti brevi a Roma dopo la DAC 122/2026: cosa cambia davvero e cosa no
Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato con la delibera n. 122 una variante alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale. È il provvedimento urbanistico più rilevante sugli affitti brevi che Roma abbia adottato fino a oggi.
Non introduce un divieto generale. Non fissa un tetto di notti. Non richiede autorizzazioni preventive per chi già affitta.
Ma crea una nuova categoria urbanistica, la a3, e apre la strada a futuri regolamenti restrittivi. Chi opera a Roma nel settore degli affitti brevi deve capire esattamente cosa è già in vigore e cosa potrebbe arrivare.
La nuova categoria a3: cos'è e cosa significa
Le NTA ora prevedono una sottocategoria residenziale denominata a3, definita "abitazioni ad uso ricettivo". Vi rientrano bed and breakfast, guest house, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e alloggi di uso turistico.
La sottocategoria a3 è residenziale, non turistico-ricettiva. Il carico urbanistico è identico a quello delle abitazioni ordinarie.
Il passaggio da abitazione ordinaria ad a3 è oggi libero in modalità diretta, salvo specifiche eccezioni come il verde privato. Chi già affitta un'abitazione a turisti non deve fare nulla: la a3 è una sottocategoria residenziale, il passaggio vi è libero e la normativa regionale esclude il cambio d'uso per queste attività. Nessuna norma, però, protegge chi opera oggi da futuri regolamenti: l'assenza di retroattività è stata annunciata dal Comune, non stabilita.
Il punto che conta è un altro. Creando questa sottocategoria specifica, il Comune si è dotato di uno strumento per disciplinarla in modo autonomo attraverso futuri regolamenti. Ed è lì che si giocherà la partita vera.
Cosa è già vietato oggi
I divieti in vigore sono circoscritti e riguardano trasformazioni specifiche, non chi già opera.
Nel perimetro UNESCO della città storica, nei tessuti T1-T5 e nel tessuto T6 ricadente nel Municipio I, il cambio d'uso da destinazioni non residenziali verso la sottocategoria a3 non è ammesso. Chi ha un immobile con destinazione commerciale, direzionale o produttiva in quelle zone non può convertirlo in affitto breve.
Nei tessuti T1-T3 della città storica il frazionamento delle unità immobiliari è vietato, salvo per destinazioni residenziali diverse dalla a3. Nei tessuti T1-T5 l'accorpamento di unità immobiliari appartenenti a edifici adiacenti è ammesso solo a fini residenziali, esclusa la a3.
Nel verde privato sono vietati i cambi d'uso verso abitazioni singole e abitazioni ad uso ricettivo.
Il divieto nel perimetro UNESCO: una questione aperta
Il divieto di cambio d'uso verso l'a3 nel perimetro UNESCO è la norma più esposta a contestazioni dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 61/2026.
Quella sentenza ha distinto tra "condizioni", che i piani comunali possono legittimamente porre ai cambi d'uso, e "limitazioni", che sono invece misure più invasive. La Corte ha censurato le limitazioni, non le condizioni.
Il Comune di Roma qualifica la sua disciplina come condizioni. La contestazione possibile è che il divieto verso l'a3 nel perimetro UNESCO assomigli più a una limitazione che a una condizione.
La questione è però genuinamente aperta, per almeno tre ragioni.
La prima: il divieto non impedisce il cambio d'uso verso la residenza in generale, ma solo verso la sottocategoria a3. Chi converte un immobile non residenziale in abitazione ordinaria può farlo. Il Comune può sostenere che si tratti di una condizione sulle modalità d'uso, non di un divieto assoluto di mutamento.
La seconda: lo strumento è quello di un cambio d'uso ammesso con un vincolo, che è la forma tipica di una condizione urbanistica, non di una limitazione.
La terza: la sentenza 61/2026 riguardava una legge regionale e i cambi d'uso verticali tra categorie diverse; la semplificazione dell'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, inoltre, si riferisce alla singola unità immobiliare. La sua applicabilità diretta a una norma di PRG come l'articolo 25 delle NTA romane è una questione ancora da risolvere.
La mia valutazione è che dopo la 61/2026 il divieto sia esposto a una contestazione fondata, almeno per le singole unità immobiliari. Ma il Comune ha argomenti seri per difenderlo come condizione legittima. L'esito dipenderà dalla qualificazione che il giudice darà alla sottocategoria a3 e non è prevedibile con certezza.
Il futuro regolamento: cosa può fare il Comune e cosa no
L'articolo 25, comma 17 delle NTA prevede che il Comune adotti regolamenti per limitare cambi d'uso o insediamento di attività nelle zone della città storica e consolidata, con particolare riguardo alla categoria a3.
Questo regolamento non esiste ancora. È il provvedimento da monitorare con attenzione.
Cosa può fare il Comune con questo regolamento? E cosa, invece, sarebbe difficile da difendere?
Sul fronte delle autorizzazioni preventive la posizione è chiara. Un regime autorizzatorio per un'attività di servizi richiede una base legislativa specifica, come prevedono la direttiva servizi e il decreto legislativo 59 del 2010. La Toscana lo ha introdotto per legge. Il Lazio no. L'articolo 5, comma 3 ter della legge regionale 13 del 2007 attribuisce a Roma solo la possibilità di individuare "criteri specifici" per determinati ambiti territoriali, e solo per le locazioni non imprenditoriali. Un'autorizzazione preventiva introdotta da un regolamento comunale su questa base sarebbe molto difficile da difendere.
Sul fronte dei tetti numerici la situazione è più sfumata. "Criteri specifici" è meno di "criteri e limiti", che è invece la formula che la legge toscana ha usato e che la Corte Costituzionale ha ritenuto legittima nella sentenza 186/2025. L'argomento testuale è serio, ma non necessariamente decisivo: il Comune potrebbe invocare anche altri poteri urbanistici. La valutazione è che tetti numerici sarebbero difficilmente difendibili con l'attuale base regionale, ma non impossibili da tentare.
Uno scenario plausibile da monitorare nel medio periodo è una modifica della legge regionale laziale sul modello toscano, che darebbe al Comune gli strumenti necessari per un contingentamento più robusto. Non ci sono proposte di legge in corso che io conosca: è una deduzione dal confronto con quanto sta accadendo in altre regioni, non una notizia.
Gli obblighi che valgono già oggi
Indipendentemente dalla variante NTA, chi opera a Roma nel settore degli affitti brevi è già soggetto a una serie di obblighi nazionali e regionali.
A livello nazionale, ogni unità destinata a locazione turistica o breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre negli annunci.
A livello regionale, chi offre alloggi per uso turistico in forma non imprenditoriale deve presentare comunicazione preventiva al Comune. Strutture e alloggi devono indicare il codice identificativo regionale in tutti gli annunci e comunicare ogni mese alla Regione arrivi e presenze.
Le sanzioni regionali sono queste: mancata indicazione del codice, da 500 a 5.000 euro; mancata comunicazione preventiva, da 500 a 2.000 euro; mancata comunicazione di arrivi e presenze, da 1.000 a 2.000 euro.
Questi obblighi esistono già e non dipendono dalla variante NTA. La variante crea il quadro urbanistico; gli obblighi operativi derivano dalla normativa nazionale e regionale.
Un termine da verificare con urgenza
La variante NTA è stata pubblicata all'Albo di Roma Capitale dal 30 luglio al 13 agosto 2026. I termini per impugnare la delibera davanti al TAR Lazio decorrono dalla pubblicazione.
Per chi ha già ricevuto un atto applicativo basato sulla variante, o per chi ritiene di avere un interesse legittimo direttamente leso dalle nuove norme, il termine per il ricorso al TAR potrebbe essere in scadenza nelle prossime settimane. La verifica va fatta adesso, tenendo conto della sospensione feriale dei termini e della data di pubblicazione sul sito istituzionale, che condiziona l'efficacia della delibera.
Non indico una data precisa perché la decorrenza esatta dipende da variabili che devono essere verificate caso per caso: la natura del proprio interesse, la presenza o meno di un atto applicativo, la data effettiva di pubblicazione sul sito. Se ti trovi in questa situazione, la priorità è verificare subito.
Cosa fare adesso se operi a Roma
Primo: chi già affitta un'abitazione non deve fare nulla in virtù della variante NTA, perché il passaggio alla a3 è libero. Deve però sapere che nessuna norma lo protegge da futuri regolamenti.
Secondo: chi ha un immobile non residenziale nel perimetro UNESCO e stava valutando di convertirlo in affitto breve deve verificare attentamente la propria situazione. Il cambio d'uso verso l'a3 in quella zona oggi non è ammesso, salvo l'esito di un'eventuale contestazione della norma.
Terzo: tutti devono monitorare il regolamento previsto dall'articolo 25, comma 17 delle NTA. Quando verrà adottato cambierà il quadro operativo per chi gestisce affitti brevi nella città storica e consolidata.
Quarto: chi ritiene di avere un interesse leso dalla variante deve verificare urgentemente i termini per un'eventuale impugnazione.
Conclusione: Roma si sta attrezzando, non ha ancora agito
La variante NTA non è il colpo finale agli affitti brevi a Roma. È la prima mossa di una partita che si giocherà nei prossimi anni, attraverso regolamenti comunali e, forse, modifiche legislative regionali.
Chi opera correttamente, con la struttura giuridica giusta e i contratti in ordine, è nella posizione migliore per adattarsi a qualsiasi evoluzione del quadro normativo. Chi opera in modo informale si troverà in difficoltà crescente man mano che le regole si consolidano.
Operi a Roma nel settore degli affitti brevi e vuoi capire come la variante NTA impatta sulla tua situazione specifica? Scrivimi o prenota una consulenza.
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