Il regolamento condominiale non può vietare gli affitti brevi: ecco cosa dice la legge
Se gestisci un affitto breve in un condominio, probabilmente hai già ricevuto una lettera dall'amministratore. O una diffida. O una convocazione in assemblea.
Il messaggio è sempre lo stesso: gli affitti brevi creano problemi, disturbano i condomini, e il regolamento condominiale li vieta o li limita.
Quello che quasi nessuno ti dice è che in molti casi questo divieto non ha alcun fondamento giuridico. E che esistono sentenze precise, ottenute da questo studio insieme all'Avv. Elena Baio, che lo confermano.
In questo articolo spiego cosa dice la legge, cosa hanno stabilito i tribunali e cosa devi sapere se ti trovi in questa situazione.
Il principio fondamentale: la locazione turistica è una locazione
Prima di tutto è necessario chiarire un punto che molti ignorano o confondono deliberatamente.
La locazione turistica non è una struttura ricettiva. Non è un B&B. Non è una casa vacanza. È una locazione con finalità turistica, regolata dal codice civile e dalla Legge n. 431/1998.
Questa distinzione è fondamentale perché determina tutto quello che segue.
Il regolamento condominiale può limitare o vietare attività che introducono un uso commerciale o ricettivo dell'immobile. Ma la locazione turistica non introduce né un uso commerciale né un uso ricettivo. È un atto di disposizione del proprio immobile attraverso un contratto di locazione. Un diritto del proprietario che il regolamento condominiale non può comprimere.
Le sentenze che hanno stabilito questo principio
Questo non è solo un ragionamento giuridico teorico. È un principio che è stato affermato in sede giudiziaria con sentenze precise.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 4233/2025 pubblicata il 26 maggio 2025, ha stabilito che la locazione turistica è una evoluzione della locazione e resta giuridicamente una locazione. In quanto tale, non può essere vietata dal regolamento condominiale. Il condominio non ha strumenti per bloccarla.
Questo principio è stato confermato dalla Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 514/2026 del 23 febbraio 2026, entrambe ottenute da questo studio insieme all'Avv. Elena Baio.
Si tratta di un doppio pronunciamento, in primo grado e in appello, che consolida un principio chiaro: il regolamento condominiale non può vietare la locazione turistica.
Cosa succede nella pratica: il conflitto si sposta su altri terreni
Quando i condomini e gli amministratori si trovano di fronte a questo principio giuridico, spesso cambiano strategia. Non potendo contestare direttamente la locazione turistica, spostano il conflitto su altri terreni.
Le contestazioni più frequenti che si incontrano nella pratica riguardano presunte violazioni del regolamento condominiale su aspetti diversi dalla locazione in sé: lo stato delle parti comuni, il comportamento degli ospiti, il rispetto degli orari di quiete, la gestione degli spazi condivisi.
Queste contestazioni non sono necessariamente infondate nel merito. Ma nella maggior parte dei casi sono strumentali: nascono non perché il problema esista davvero, ma perché il condominio cerca un modo alternativo per limitare un'attività che non può bloccare direttamente.
Riconoscere questa dinamica è il primo passo per gestirla correttamente.
La differenza tra locazione turistica e casa vacanza: perché conta anche qui
C'è un elemento che chi gestisce affitti brevi deve tenere sempre presente in questo contesto.
Il principio stabilito dalle sentenze che ho citato si applica alla locazione turistica. Non alla casa vacanza.
La casa vacanza è una struttura ricettiva extralberghiera. In quanto tale, ha una natura giuridica diversa dalla locazione turistica e può essere limitata o vietata dal regolamento condominiale con maggiore facilità.
Chi gestisce immobili qualificati come case vacanze in condomini con regolamenti restrittivi si trova in una posizione molto più esposta rispetto a chi ha avviato correttamente una locazione turistica.
Questa è una delle ragioni per cui la scelta tra i due istituti, di cui ho parlato in un articolo dedicato, non è mai indifferente.
Cosa fare se ricevi una diffida o una contestazione dal condominio
Se ti trovi in questa situazione, il primo errore da evitare è ignorare la contestazione o rispondere in modo improvvisato.
Il secondo errore è cedere immediatamente alle richieste del condominio senza verificare se abbiano un fondamento giuridico reale.
Il principio stabilito dalle sentenze è chiaro. Ma ogni situazione ha le sue specificità: il tipo di regolamento condominiale, la natura giuridica dell'attività avviata, le contestazioni specifiche mosse dal condominio. Sono elementi che devono essere valutati caso per caso da chi conosce questa materia nel dettaglio.
Quello che posso dirti con certezza è che chi gestisce una locazione turistica non imprenditoriale e riceve una contestazione condominiale basata esclusivamente sul divieto di affitti brevi, ha strumenti giuridici solidi per difendersi.
Conclusione: conosci i tuoi diritti prima che arrivi la contestazione
La contestazione condominiale sugli affitti brevi non è un'eventualità remota. È una situazione sempre più frequente, che riguarda un numero crescente di host e property manager in tutta Italia.
Chi conosce il proprio terreno giuridico prima che arrivi la contestazione è in una posizione completamente diversa da chi la scopre quando ha già ricevuto la diffida.
Se gestisci affitti brevi in un condominio e vuoi capire qual è la tua posizione giuridica specifica, questo è il momento di farlo con il supporto giusto.
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