Affitti brevi a Napoli: la soglia del 70% è approvata, ma non ancora operativa
Il 15 settembre 2026 il Consiglio comunale di Napoli ha approvato, con la delibera n. 129, la variante per la salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico. È la prima soglia di residenzialità calcolata edificio per edificio introdotta in Italia.
Ma oggi non si applica ancora. Mancano tre passaggi: la pubblicazione sul Bollettino regionale, il provvedimento della Giunta sul meccanismo di verifica e la piattaforma operativa. Chi opera a Napoli o vuole iniziare deve capire cosa prevede la norma, quando scatterà e quali sono i suoi punti deboli.
Cosa prevede la variante
La variante interviene sulle norme di attuazione del Piano regolatore del 2004 e crea, dentro la categoria residenziale, una nuova sottocategoria: la a.2, "abitazioni assimilabili a strutture ricettive extra-alberghiere". Vi rientrano:
i bed and breakfast;
gli affittacamere, le case e appartamenti per vacanze e le locazioni brevi, purché non siano gestiti in forma imprenditoriale.
In un'area del centro storico individuata da una tavola apposita (la tavola 7a), il passaggio da abitazione ordinaria (a.1) ad a.2 richiede un titolo abilitativo ed è consentito solo se l'edificio rispetta la soglia minima di residenzialità ordinaria, fissata in prima applicazione al 70%.
Il calcolo si fa sull'intero edificio, individuato con foglio e particella catastali. Almeno il 70% della superficie catastale delle abitazioni deve restare residenza ordinaria. In un palazzo in cui le abitazioni a.2 hanno già raggiunto il 30% della superficie, quindi, non si potranno aggiungere nuove attività. Il Consiglio comunale potrà modificare nel tempo sia la percentuale sia l'area.
Affittacamere, case vacanze e locazioni brevi gestiti in forma imprenditoriale non rientrano nella a.2: sono classificati tra le attività ricettive (c.2) e restano fuori dal calcolo della soglia. Per loro valgono le regole sui cambi di destinazione d'uso della zona A, che consentono le funzioni ricettive solo in alcune tipologie edilizie e a determinate condizioni.
Perché oggi la soglia non si applica
La stampa ha parlato di "tetto in vigore". In realtà l'approvazione in Consiglio non basta: servono altri tre passaggi.
La pubblicazione sul BURC. Secondo il regolamento regionale campano sul governo del territorio, la variante diventa efficace dal giorno successivo alla pubblicazione dell'avviso di approvazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Campania. Dalle verifiche effettuate sul BURC, ad oggi l'avviso non risulta pubblicato.
Il provvedimento della Giunta. La norma rinvia a un "separato provvedimento di Giunta comunale" la definizione del meccanismo di verifica e delle modalità applicative. La delibera di adozione lo dice in modo esplicito: l'operatività della verifica della soglia resta subordinata a quel provvedimento, che non risulta ancora adottato.
La piattaforma operativa. Secondo il Sole 24 Ore il tetto è atteso per dicembre; nel frattempo è in preparazione la piattaforma operativa per il calcolo palazzo per palazzo.
Cosa succede a chi già opera
Nelle controdeduzioni alle osservazioni il Comune ha chiarito due punti:
La variante non è retroattiva. Il meccanismo produrrà effetti solo dopo il provvedimento della Giunta che ne definisce i dettagli operativi.
Chi è già attivo viene conteggiato. Tutte le strutture che hanno ottenuto il codice regionale (CUSR) prima dell'efficacia della variante e dell'avvio del meccanismo di verifica "saranno utilizzate ai fini del calcolo della soglia". Chi opera non deve cessare, ma occupa la quota del 30% del proprio edificio.
Il Comune ha anche lasciato aperta la possibilità di una "finestra temporale" per regolarizzare le pratiche in corso, cioè il cambio di destinazione verso a.2 e il rilascio del CUSR. La decisione è rinviata anch'essa al provvedimento della Giunta.
Resta quindi una fase di incertezza tra l'approvazione e l'avvio della piattaforma, che gli stessi operatori hanno definito un "limbo". Le regole precise per chi avvia l'attività in questi mesi le fisserà la Giunta.
I nodi giuridici: la mia valutazione
La variante ha un obiettivo legittimo e si fonda su un'istruttoria ampia: dati sull'offerta turistica, sulla popolazione e sul mercato immobiliare. Presenta però alcuni punti deboli, a mio avviso più marcati che nel caso di Roma.
1. La parola "limitazioni". Il nuovo articolo 63 dice che il passaggio ad a.2 "è soggetto a limitazioni in funzione della soglia". Nelle controdeduzioni il Comune scrive che la variante "introduce limitazioni e non divieti". Con la sentenza n. 61/2026, depositata il 30 aprile 2026, la Corte costituzionale ha però chiarito che, in base all'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, i piani comunali possono porre ai cambi d'uso solo "condizioni", cioè misure non ostative valide su tutto il territorio. Le "limitazioni" sono misure più invasive, come quelle che impediscono il cambio d'uso in una parte del territorio. La sentenza è anteriore all'approvazione in Consiglio, ma negli atti non viene richiamata. È il punto più esposto. Va aggiunto che la sentenza riguardava una legge regionale e i cambi tra categorie diverse; la sua estensione ai cambi interni alla stessa categoria residenziale è un argomento serio, ma ancora da verificare in giudizio.
2. La mancanza di una base regionale. Con la sentenza n. 186/2025 la Corte ha ritenuto legittimi i limiti agli affitti brevi della Toscana, perché erano previsti da una legge regionale che dava ai Comuni il potere di fissare "criteri e limiti" per zone. Il Lazio ha una norma simile, anche se più debole, per Roma. In Campania una norma di questo tipo non risulta esistere: le leggi regionali su extralberghiero e locazioni turistiche prevedono solo obblighi di comunicazione e di codice. La soglia napoletana poggia quindi solo sul potere urbanistico del Comune, che è proprio quello ristretto dalla sentenza 61/2026.
3. Il caso dei bed and breakfast. La legge regionale campana sui B&B stabilisce che l'esercizio dell'attività non costituisce cambio di destinazione d'uso. La variante colloca invece i B&B nella a.2, il cui passaggio richiede un titolo abilitativo ed è subordinato alla soglia. Il Comune ha dichiarato di essersi adeguato alla legge regionale, ma la coerenza tra le due discipline resta da verificare.
4. La disparità tra attività non imprenditoriali e imprese. La soglia colpisce i B&B e le attività non imprenditoriali. Affittacamere, case vacanze e locazioni brevi gestiti in forma d'impresa restano fuori dal calcolo, ma sono soggetti alle regole della zona A sui cambi verso le destinazioni ricettive. Il Comune giustifica la distinzione sostenendo che le attività non imprenditoriali, se regolamentate, sono compatibili con la residenza, mentre quelle d'impresa hanno natura ricettiva. Resta da verificare se i due regimi siano proporzionati tra loro: con la sentenza n. 164/2026 sull'Emilia-Romagna, la Corte costituzionale ha censurato proprio un trattamento differenziato tra affitti brevi ed extralberghiero non sorretto da ragioni adeguate.
5. La procedura. Napoli non ha ancora un Piano urbanistico comunale. Il regolamento regionale ammette varianti al vecchio piano, per i Comuni che ne sono privi, solo per opere pubbliche o di interesse pubblico, o per programmi di interesse pubblico. Va verificato se una variante normativa di questo tipo rientri in quella formula.
Nessuno di questi argomenti porta a un esito scontato. Il Comune ha dalla sua finalità riconosciute come legittime dalla stessa Corte costituzionale, e il giudizio sulla proporzionalità dipenderà molto dai dati.
E i ricorsi?
Le associazioni degli operatori, AIGAB e Abbac, hanno annunciato la possibilità di un ricorso al TAR, ma ad oggi non risultano ricorsi depositati. Non è un ritardo: i termini per impugnare la variante decorrono dalla sua pubblicazione sul BURC, che non risulta ancora avvenuta. Per chi intende contestarla è il momento di preparare gli argomenti, non di depositare.
Un'altra strada è la segnalazione all'Autorità garante della concorrenza e del mercato, che può contestare gli atti comunali restrittivi della concorrenza, prima con un parere e poi, se il Comune non si adegua, davanti al TAR.
Cosa fare adesso se operi a Napoli
Primo: chi già opera nel centro storico deve verificare di avere tutto in regola, cioè CUSR, CIN e comunicazioni al Comune. La variante non lo obbliga a cessare, ma la sua posizione si reggerà sui titoli già ottenuti.
Secondo: chi vuole avviare una nuova attività deve prima verificare se l'immobile rientra nell'area della tavola 7a e qual è la composizione dell'edificio. In un palazzo vicino al 30%, la quota disponibile può esaurirsi presto.
Terzo: chi gestisce affittacamere, case vacanze o locazioni brevi in forma imprenditoriale non è soggetto alla soglia, ma deve verificare le regole della zona A sui cambi verso le destinazioni ricettive.
Quarto: tutti devono seguire due atti, l'avviso di approvazione sul BURC e il provvedimento della Giunta sul meccanismo di verifica. Da quel momento la soglia diventerà operativa e decorreranno i termini per impugnarla.
Conclusione: approvata, non ancora in vigore
Napoli ha fatto un passo che nessun'altra città italiana aveva fatto, spostando la regola dal quartiere al singolo palazzo. Ma la variante non è ancora operativa, e porta con sé nodi giuridici che potrebbero essere decisi da un giudice prima che dagli uffici.
Chi opera correttamente, con titoli e codici in ordine, è nella posizione migliore per affrontare sia l'avvio della soglia sia un eventuale contenzioso.
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