Quando qualcuno mi scrive dei contratti affittacamere parla, senza saperlo, di due contratti diversi che non si somigliano per niente. Il primo è quello che firmi con il proprietario del fabbricato per avere l’immobile a disposizione, ed è una locazione. Il secondo è quello che firmi con l’ospite che dorme da te, e non è una locazione: è un contratto di ospitalità.
Confonderli è l’errore più diffuso del settore, e non è un errore innocuo. Da quale dei due parliamo dipendono la durata minima che puoi pretendere, la disdetta, il diritto all’indennità di avviamento, chi risponde se un ospite si fa male sulle scale e perfino se il tuo regolamento condominiale può fermarti. Andiamo in ordine.
Il contratto con l’ospite non è un contratto di locazione
Chi dorme in un affittacamere non prende in locazione una stanza. Riceve un servizio di alloggio, in una struttura organizzata da un gestore che resta il detentore dei locali, che ha le chiavi generali, che accede per la pulizia e che ti dà — o ti può dare — servizi accessori. È lo schema del deposito in albergo, quello degli articoli 1783 e seguenti del codice civile, che l’articolo 1786 estende a «imprenditori di case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili».
Ha due conseguenze molto concrete. La prima riguarda la responsabilità per le cose portate dall’ospite, che nell’ospitalità è più severa che in una locazione. La seconda è che nessun ospite di un affittacamere può invocare le tutele del conduttore: niente proroga, niente disdetta con preavviso di sei mesi, niente diritto a restare. Quando un ospite «lungo» comincia a comportarsi come un inquilino — e capita, soprattutto con i soggiorni per lavoro che si allungano di mese in mese — è dal contratto che si vede chi ha ragione. Se il documento che gli hai fatto firmare si intitola «contratto di locazione», hai un problema che ti sei costruito da solo.
Il contratto con il proprietario: 4+4 o 9+9?
Qui invece la locazione c’è eccome, e la domanda che ricevo più spesso è quale durata si possa pretendere. Il contratto base è il 4+4 a uso abitativo previsto dall’articolo 2, comma 1, della legge 431 del 1998: durata non inferiore a quattro anni, rinnovabili per altri quattro. È il minimo su cui costruire un’attività, ed è già poco: qualunque struttura ha bisogno di tempo per arrivare al punto di pareggio, e quattro anni sono appena sufficienti se hai speso in arredi, bagni e impianti.
Il 9+9 è tutt’altra cosa. L’articolo 27 della legge 392 del 1978 stabilisce che «la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali». Le pensioni sono nell’elenco dell’articolo 1786. Un affittacamere professionale, organizzato, con partita IVA, che vende accoglienza tutto l’anno, è molto vicino a una pensione — e la mia posizione, che difendo da anni, è che rientri nelle imprese assimilate.
Contratto 9+9 affittacamere: quando si può davvero pretendere
Va detto con onestà: su questo la giurisprudenza non è uniforme, e non esiste una pronuncia che chiuda la questione per tutti gli affittacamere d’Italia. Chi decide guarda il caso concreto, e guarda tre cose. Se l’attività è esercitata in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, cioè con professionalità e organizzazione. Se c’è un’organizzazione stabile di mezzi e persone, e non solo due stanze gestite nel tempo libero. Se ci sono servizi che vanno oltre la messa a disposizione dei locali — pulizia durante il soggiorno, cambio biancheria, reception anche solo telefonica, colazione.
Un affittacamere non professionale, gestito da chi ha altro lavoro e affitta due camere nella propria casa, difficilmente convince un giudice a riconoscergli il regime alberghiero. Un affittacamere con sei camere, personale, gestionale e conto economico da impresa parte molto meglio.
Il punto che quasi nessuno considera è che la partita si gioca prima, non dopo. Se nel contratto la destinazione d’uso è scritta chiaramente — «attività ricettiva extralberghiera di affittacamere», con il richiamo alla legge regionale e alle imprese assimilate dell’articolo 1786 — il 9+9 diventa una conseguenza quasi obbligata. Se il contratto dice «uso abitativo» e poi tu ci fai un’attività, il proprietario ha in mano un motivo di risoluzione e tu non hai niente. È lo stesso ragionamento della lettera di un property manager di Bari che mi ha scritto a maggio: aveva un 4+4 firmato nel 2022 e ora il proprietario, visto che l’attività va bene, gli chiedeva il doppio del canone per rinnovare. Con un 9+9 quel discorso non sarebbe nemmeno iniziato.
Che cosa deve esserci, sempre, nel contratto con il proprietario
Al di là della durata, sono cinque i punti su cui vedo saltare gli accordi. Li elenco perché qui l’elenco serve davvero:
- la destinazione d’uso, scritta con il nome esatto dell’attività e il richiamo alla norma regionale che la disciplina;
- l’autorizzazione espressa a esercitare attività ricettiva e a ospitare terzi, che non è la stessa cosa dell’autorizzazione a sublocare;
- chi paga le opere di adeguamento — impianti, antincendio, accessibilità — e che fine fanno alla scadenza;
- il consenso del proprietario alle pratiche amministrative, perché la SCIA e le comunicazioni si presentano con il titolo di disponibilità dell’immobile in mano;
- l’uscita: recesso, preavviso, sorte delle prenotazioni già accettate, restituzione dei locali nello stato in cui sono.
Aggiungo una cosa che non è nel contratto ma lo condiziona: il regolamento condominiale. Molti regolamenti vietano espressamente «affittacamere, locanda, pensione, albergo», e il divieto, se contrattuale e trascritto, vincola. Su questo la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza del 23 febbraio 2026, ha ribadito che le clausole limitative della proprietà si interpretano in modo rigoroso e che l’onere di provare la natura ricettiva dell’attività grava su chi la contesta. Ma quella pronuncia riguardava una locazione turistica, non un affittacamere: chi apre un affittacamere in un condominio con quel divieto scritto nel regolamento parte in salita, e sarebbe sciocco far finta di no.
Affittacamere professionale e non professionale: cambia il contratto?
Cambia tutto, ma non perché lo dica il codice civile. Cambia perché a decidere che cosa sia «professionale» sono le Regioni, ognuna con criteri suoi: numero di camere, numero di posti letto, giorni di apertura, presenza o meno di partita IVA. Ne ho scritto per esteso in affittacamere e leggi regionali, perché è il punto in cui più spesso si sbaglia in buona fede: si legge un articolo generico su internet, si applica alla propria regione, e ci si accorge dell’errore quando il Comune risponde alla SCIA.
Sul contratto l’effetto è indiretto ma pesante. Se la tua Regione ti classifica come non professionale, la strada verso il 9+9 si complica parecchio, perché è più difficile sostenere di essere un’impresa assimilata. Se ti classifica come professionale, hai in mano un argomento in più, oltre a obblighi in più.
Il modello che gira su internet non è il tuo contratto
Ricevo ogni settimana fac simile scaricati da qualche parte, riempiti a mano e firmati. Quasi sempre sono contratti di locazione abitativa a cui qualcuno ha aggiunto una riga sull’attività ricettiva. Quella riga, da sola, non regge: non modifica la disciplina applicabile, non vincola il proprietario ad alcunché e non basta a presentare una pratica in Comune.
Un contratto per affittacamere si scrive partendo da tre informazioni: la legge regionale che ti riguarda, la forma con cui eserciti, e che cosa hai intenzione di spendere sull’immobile. È il lavoro che facciamo nel Check-Up Contratti, che serve appunto a leggere quello che hai già firmato prima che diventi un problema. Se invece l’immobile ti serve per rimetterlo sul mercato turistico a nome tuo, il discorso si sposta sul contratto vuoto per pieno, che è un’altra storia e ha altri rischi.
