La stessa identica attività — sei camere, una colazione, qualche ospite — in una regione si chiama affittacamere ed è non imprenditoriale, nella regione confinante è imprenditoriale e ha bisogno di partita IVA, e in una terza si chiama in un altro modo ancora. Non è un difetto di applicazione: è proprio come è scritta la legge. Il turismo è materia delle Regioni, e le Regioni hanno legiferato ognuna per sé.
Chi apre un affittacamere deve quindi partire da un punto solo: la legge della propria Regione, letta nel testo vigente. Tutto il resto — gli articoli generici che si trovano online, i consigli del gruppo Facebook, quello che ha fatto il cugino a Rimini — vale zero se la tua Regione dice altro. Lo scrivo con una certa insistenza perché è l’errore che mi arriva sul tavolo più spesso, ed è sempre fatto in perfetta buona fede.
Perché una legge nazionale sull’affittacamere non c’è
C’è stata. La legge quadro sul turismo, la 217 del 1983, definiva all’articolo 6 gli esercizi di affittacamere come «strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari». Quella definizione ha fatto scuola, ed è ancora la matrice di molte leggi regionali. Ma la 217 è stata superata, e il tentativo successivo di riordino — il Codice del Turismo del 2011 — è stato in larga parte demolito dalla Corte costituzionale con la sentenza numero 80 del 2012, proprio perché lo Stato aveva messo mano a una materia che dopo la riforma del Titolo V appartiene alle Regioni.
Da allora nessuno ci ha più provato sul serio. Il risultato è che sull’affittacamere non esiste una definizione nazionale vincolante, e le poche norme statali che toccano il settore — l’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza per le comunicazioni alla Questura, la disciplina fiscale delle locazioni brevi, il codice identificativo nazionale — si limitano ad appoggiarsi su qualifiche che stabilisce qualcun altro.
Le cinque cose che cambiano davvero passando un confine
Non cambia tutto, cambiano cinque cose, e sono sempre le stesse. La prima è la dimensione massima: quante camere, quanti posti letto, in quante unità immobiliari. La seconda è la soglia fra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale, che qualche Regione lega al numero di camere, qualcun’altra ai giorni di apertura, qualcun’altra ancora alla presenza di servizi.
La terza è l’obbligo di residenza o di dimora del gestore nell’immobile, che nel bed and breakfast è quasi sempre previsto e nell’affittacamere quasi mai — ma il «quasi» va verificato. La quarta è la colazione: se puoi somministrarla, a quali condizioni, e se ti serve un titolo per farlo. Sul punto la norma statale aiuta, perché la legge 287 del 1991 esclude dall’autorizzazione per la somministrazione gli esercizi in cui si somministra soltanto alle persone alloggiate, ma le Regioni hanno aggiunto requisiti igienico-sanitari propri e conviene controllarli con l’ASL prima e non dopo.
La quinta è la denominazione, che sembra una curiosità e non lo è: se la tua Regione chiama quella struttura «locanda» o «casa per ferie», e tu presenti la pratica scrivendo «affittacamere», la pratica torna indietro.
Legge regionale Molise affittacamere: il caso che uso come esempio
Il Molise è l’esempio che porto sempre, perché mostra due problemi in uno. La legge regionale 12 luglio 2002, numero 13, all’articolo 6, comma 3, lettera d, chiede di allegare alla comunicazione di avvio dell’attività l’«atto di approvazione dell’assemblea condominiale nel caso di ospitalità in edifici composti da più unità immobiliari». Letta così, significa che in un condominio non apri un bed and breakfast senza il voto dell’assemblea. È una condizione che nella maggior parte delle altre regioni non esiste, e che di fatto consegna a un’assemblea condominiale il potere di fermare un’attività economica.
Il secondo problema è l’assenza. In quella legge l’affittacamere non ha una definizione propria, e per anni chi voleva aprire in Molise si è dovuto arrampicare su una norma statale ormai superata per capire che cosa gli fosse consentito. Un cliente, qualche anno fa, arrivò da me con il B&B già bloccato dall’assemblea: la via d’uscita fu ragionare sull’affittacamere, che quel requisito non se lo porta dietro e che non impone al gestore di dormire nell’immobile. Ha funzionato, ma è una soluzione costruita nelle pieghe, non una strada maestra. Su norme così, prima o poi, qualcuno solleverà una questione di legittimità costituzionale, e sarà interessante vedere come va a finire.
Perché non troverai qui la tabella delle venti regioni
Perché sarebbe sbagliata entro pochi mesi, e una tabella sbagliata è peggio di nessuna tabella. Le leggi regionali sul turismo vengono ritoccate con una frequenza che chi non lavora nel settore fatica a immaginare: modifiche in legge di stabilità regionale, regolamenti attuativi, circolari, delibere di giunta che cambiano un requisito senza toccare la legge.
Quello che serve non è memorizzare venti tabelle, ma sapere che cosa cercare. Prima la legge regionale sulle strutture ricettive nel testo aggiornato, poi il regolamento attuativo, poi il regolamento comunale — che su orari, rifiuti e imposta di soggiorno spesso aggiunge di suo — e infine i requisiti igienico-sanitari, che nella pratica sono quelli che ti fanno perdere più tempo.
Non professionale non vuol dire senza obblighi
È l’equivoco che genera più multe. La qualifica di non imprenditoriale, quando la tua Regione te la riconosce, ti risparmia la partita IVA, l’iscrizione al registro delle imprese e la posizione previdenziale. Non ti risparmia nient’altro.
Restano intatti la comunicazione o la SCIA al Comune, l’iscrizione all’anagrafe regionale delle strutture ricettive, le comunicazioni degli alloggiati alla Questura, la rilevazione dei flussi turistici, l’imposta di soggiorno dove è istituita, i codici identificativi da esporre negli annunci, i requisiti igienico-sanitari e la sicurezza degli impianti. Chi apre convinto che «non professionale» significhi «informale» scopre l’equivoco quando arriva il primo controllo, e a quel punto la questione non è più come si chiama l’attività ma quali adempimenti mancano.
Vale anche il contrario, ed è meno noto: superare le soglie regionali non è illecito di per sé, è semplicemente un cambio di qualifica che va dichiarato. Il problema nasce da chi continua a operare come non professionale sapendo di aver superato i limiti — perché lì, oltre alle sanzioni amministrative, si apre il capitolo fiscale e previdenziale, che è quello che costa.
Le tre verifiche da fare prima di firmare qualsiasi cosa
Prima: che l’immobile possa ospitare quell’attività. Regolarità urbanistica e catastale, altezze, superfici, aeroilluminazione, servizi igienici. È una verifica tecnica e va fatta da un tecnico, non da un avvocato e nemmeno da te.
Seconda: che nessuno possa fermarti. Regolamento condominiale, vincoli, eventuali limitazioni comunali all’apertura di nuove strutture in centro storico, che negli ultimi anni sono diventate una realtà in diverse città.
Terza: che il titolo con cui detieni l’immobile sia compatibile. Se non è tuo, il contratto deve autorizzare espressamente l’attività ricettiva, e su questo ho scritto per esteso in contratti affittacamere: quali esistono e quale serve a te.
Sono tre verifiche che costano poco e si fanno in una settimana. Il loro valore si misura per differenza: sono quelle che, quando saltano, mandano in fumo una ristrutturazione.
Quando la legge regionale ti dà torto
Capita, e non sempre è la fine. Un diniego del Comune si impugna, un requisito irragionevole si discute, e in alcuni casi si può arrivare a mettere in dubbio la norma stessa davanti al giudice amministrativo, che a sua volta può rimettere la questione alla Corte costituzionale. Sono strade lunghe e non le consiglio a chi ha una stagione da salvare, ma esistono, e ogni tanto vanno percorse — anche perché finché nessuno le percorre, le norme scritte male restano dove sono.
Se sei già dentro un contenzioso con il Comune, con la Camera di Commercio o con un organo di controllo, quello è il terreno di Extra Difesa. Se invece l’attività gira e vuoi solo qualcuno che ti avverta quando la tua Regione cambia le regole, senza doverti leggere il bollettino regionale, esiste per questo l’Assistenza Continuativa Annua. E se stai ancora scegliendo la forma, le domande da farsi sono quelle di consulenza B&B: le domande che mi arrivano più spesso.
