Il codice ATECO 55.40.00 esiste davvero, è nato con la classificazione ATECO 2025 e si chiama «Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio». Copre chi mette in contatto chi cerca un letto e chi lo offre: i servizi di prenotazione di alloggi e gli scambi di multiproprietà. Non copre chi gestisce case di altri per destinarle ai turisti.
Lo dico subito perché è il punto su cui, da un anno e mezzo, ricevo più telefonate: se sei un property manager quel codice non è il tuo. Il tuo è il 68.32.01. E non è un’opinione mia: è scritto nelle note della stessa classificazione, che sotto il 55.40.00 elenca fra le attività escluse il «property management in ambito turistico, cioè gestione di beni immobili o di alloggi per soggiorni di breve durata», con rinvio esplicito al 68.32.01.
Che cosa contiene, alla lettera, il codice ATECO 55.40.00
La classe raccoglie l’attività di chi presta un servizio di intermediazione: mette in relazione un cliente e un fornitore di alloggio e per questo incassa un compenso o una commissione. Dentro ci stanno due cose:
- i servizi di prenotazione di alloggi;
- i servizi di scambio di multiproprietà, il cosiddetto timeshare exchange.
Fuori ci sta, dichiaratamente, il property management turistico. La nota di esclusione è la parte che nessuno legge e che invece decide tutto: quando due codici si contendono la stessa attività, sono le esclusioni a dire chi ha ragione. Qui non c’è margine di interpretazione, c’è un rinvio con il numero scritto accanto.
Perché mezzo web lo ha regalato ai property manager
A marzo del 2025, quando la nuova classificazione stava per diventare operativa, sul settore è passata un’onda di articoli, post e caroselli che annunciavano «il nuovo codice ATECO dei property manager». Ne scrissi allora, e la sostanza non è cambiata. La confusione nasce da una lettura affrettata: il codice sta nella divisione 55, quella dell’alloggio, quindi «riguarda il turismo», quindi «è nostro». È un sillogismo che non regge, perché la divisione 55 contiene anche gli alberghi e i campeggi, e nessuno ha mai pensato che un property manager debba aprire con il codice di un campeggio.
Poi c’è la ragione vera, quella che quasi nessuno scrive. Nel regime forfettario il 55.40.00 ha un coefficiente di redditività del 40%. Il 68.32.01 ce l’ha all’86%. Su 60.000 euro di ricavi la differenza di imponibile è di circa 27.600 euro. Non è una sfumatura tecnica: è la ragione per cui quell’onda ha viaggiato così veloce. Ho visto property manager cambiare codice a metà anno sulla base di uno screenshot ricevuto in un gruppo WhatsApp.
Un gestore di Lecce con undici appartamenti mi ha scritto a giugno con una frase che riassume tutto: «Avvocato, il commercialista mi ha detto che si può fare, e che tanto nessuno controlla». Il commercialista non aveva detto proprio così, come ho scoperto leggendo la mail che si erano scambiati. Aveva detto che il codice si può inserire. Che è vero: la Camera di Commercio non fa un esame di merito quando registri l’attività. Il controllo, se arriva, arriva dopo, e non arriva dalla Camera di Commercio.
Codice ATECO immobiliare di gestione: il 68.32.01 e cosa ci sta dentro
Fino al 31 marzo 2025 il codice era il 68.32.00, «Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi». Con ATECO 2025 quella casella è stata divisa e la parte che interessa a noi si chiama 68.32.01 — Gestione di beni immobili per conto terzi. Comprende l’amministrazione di condomini, le agenzie incaricate di riscuotere i canoni di locazione per conto di altri, la gestione di immobili in comproprietà o multiproprietà e, scritto per esteso, il property management in ambito turistico, cioè la gestione di beni immobili o di alloggi per soggiorni di durata inferiore all’anno.
È il codice giusto perché descrive quello che un property manager fa davvero: non vende un pernottamento proprio, non fa incontrare due parti restando neutrale in mezzo. Prende in gestione la casa di qualcun altro, ci mette dentro il proprio lavoro e la propria organizzazione, e la porta sul mercato turistico per conto del proprietario. Chi presta la sua opera restando equidistante fra le parti è un mediatore, e il mediatore ha una legge sua, la 39 del 1989, con un albo e dei requisiti. Il property manager non è quello. L’ho spiegato per esteso in che cosa fa davvero un property manager.
Quando invece il 55.40.00 è il codice corretto
Esiste eccome chi deve usarlo. È il caso di chi fa solo prenotazione: la piccola agenzia che raccoglie richieste e le gira alle strutture prendendo una commissione, il portale che vende disponibilità di altri, la società che gestisce scambi di multiproprietà. Se il tuo ricavo nasce dal fatto di aver messo in contatto due persone e finisce lì, quel codice ti descrive.
Attenzione a un caso che vedo crescere: il property manager che, oltre a gestire, comincia a portare immobili ad altri gestori prendendo una percentuale. Lì l’attività diventa doppia, e i codici possono legittimamente essere due — uno primario e uno secondario. Ma sono due attività distinte, con due contratti distinti e due modi distinti di fatturare, non un espediente per spostare i ricavi sul coefficiente più conveniente. Se l’80% del fatturato arriva dalle provvigioni sulle prenotazioni degli immobili che gestisci, dichiarare come prevalente l’intermediazione è una ricostruzione che non regge a una verifica.
Ho aperto con il codice sbagliato: che succede adesso
Succede meno di quello che temi e più di quello che speri. Il codice ATECO in sé non è un’autorizzazione: non ti rende abusivo, e non rende nulli i contratti che hai firmato. È una classificazione statistica che però viene usata da mezza amministrazione come indizio dell’attività reale, e in due situazioni pesa parecchio.
La prima è il forfettario. Se hai applicato il coefficiente del 40% a ricavi che derivano da gestione, l’Agenzia riqualifica il coefficiente e recupera l’imposta sulla differenza, con sanzioni e interessi. Non è un contenzioso complicato da vincere per loro: bastano i tuoi contratti e le tue fatture, dove è scritto che gestisci.
La seconda sono i controlli sul posto. Quando la Guardia di Finanza entra in un appartamento gestito, la prima cosa che chiede è il contratto con il proprietario. La seconda è la visura. Se il contratto dice «mandato di gestione» e la visura dice «intermediazione», quella distanza va spiegata, e va spiegata con calma e con carte, non improvvisando davanti a un verbale.
La correzione è una variazione: comunicazione al Registro delle Imprese e, dove serve, modello all’Agenzia delle Entrate. Costa poco e si fa in fretta. Quello che non si sistema da sé è il passato: sulle annualità già dichiarate va valutato caso per caso se conviene un ravvedimento, e questa è una valutazione da fare con il commercialista, numeri alla mano.
«Ateco 554000», «55.40» e le altre scritture
Le cerco spesso anch’io per capire che cosa legge la gente. 554000 senza punti, codice ateco 55.40 troncato, 55.40.0: sono lo stesso codice scritto in modi diversi. Il livello 55.40 è il gruppo, 55.40.0 la classe, 55.40.00 la sottocategoria che effettivamente si inserisce nei modelli. Quando compili la pratica in Camera di Commercio il campo vuole sei cifre, quindi la forma corretta è quella lunga.
Aggiungo una cosa che vale più di tutto il resto: i codici cambiano. Fino al 2024 il riferimento per l’extralberghiero era il 55.20.51, che teneva insieme affittacamere, case vacanza, B&B e residence; dal 1° aprile 2025 quella casella è stata divisa, e il B&B, la casa vacanza e l’affittacamere hanno codici propri. Chi ha aperto tre anni fa e non ha più guardato la visura sta usando una classificazione che non esiste più. Non è un dramma, ma va sistemato alla prima occasione utile.
La domanda che conta non è il codice
Il codice ATECO è l’ultimo passo, non il primo. Viene dopo che hai deciso che cosa fai: se incassi tu dagli ospiti o se incassa il proprietario, se firmi un mandato con o senza rappresentanza, se sei tu a comparire davanti al Comune per le comunicazioni. Cambia una di quelle risposte e cambia tutto il resto, codice compreso. Ho visto persone scegliere il codice per primo e poi piegare il contratto per farcelo stare: è il modo più rapido di costruirsi un problema che si manifesta tre anni dopo, quando arriva una lettera.
Se stai aprendo adesso, o se hai il sospetto che la tua visura racconti un’attività diversa da quella che fai, è esattamente il lavoro che facciamo in Diventare Property Manager: forma giuridica, codice, contratti e adempimenti messi in fila una volta sola e nell’ordine giusto. Se invece il problema è che i contratti già firmati non dicono quello che stai facendo, il punto di partenza è il Check-Up Contratti.
