La Corte d’Appello di Milano, con sentenza del 23 febbraio 2026 (Sez. III Civile), ha affrontato il tema della compatibilità tra locazione turistica e clausole regolamentari condominiali che vietano attività di tipo ricettivo
Il problema giuridico
Molti regolamenti condominiali vietano:
affittacamere
locanda
pensione
albergo
La questione è se la locazione breve o turistica, anche se esercitata con continuità, possa rientrare in tali divieti.
La decisione della Corte
La Corte ha confermato che:
La locazione turistica rientra nel contratto di locazione disciplinato dal codice civile.
Non comporta, di per sé, l’erogazione di servizi tipici dell’attività ricettiva.
L’onere della prova circa la natura imprenditoriale o para-alberghiera dell’attività grava su chi la contesta.
Le clausole limitative del diritto di proprietà devono essere interpretate in modo rigoroso.
In assenza di prova di servizi aggiuntivi quali:
somministrazione di colazione
riassetto giornaliero
servizi alla persona continuativi
non è possibile assimilare la locazione breve all’attività di affittacamere.
Il principio di diritto
La semplice durata breve dei contratti o il frequente avvicendamento degli ospiti non trasformano la locazione in attività alberghiera.
Il divieto regolamentare non può essere esteso oltre quanto espressamente previsto.
Implicazioni operative
La sentenza conferma che:
la corretta qualificazione dell’attività è determinante;
la redazione dei contratti deve essere coerente con la natura locativa;
i regolamenti condominiali non possono essere interpretati in modo estensivo in danno del proprietario.
Ogni regolamento condominiale va letto e interpretato con precisione tecnica.
Una valutazione errata può generare contenzioso o bloccare ingiustamente l’attività.
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Giuseppe Lattanzio - L'avvocato dell'Extralberghiero
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