Locazioni brevi e regolamento condominiale: quando il divieto di “affittacamere” non si applica
Locazione Turistica: l'ultima sentenza della Corte di Appello di Milano conferma la nullità del divieto
Giuseppe Lattanzio
La Corte d’Appello di Milano, con sentenza del 23 febbraio 2026 (Sez. III Civile), ha affrontato il tema della compatibilità tra locazione turistica e clausole regolamentari condominiali che vietano attività di tipo ricettivo
Il problema giuridico
Molti regolamenti condominiali vietano:
affittacamere
locanda
pensione
albergo
La questione è se la locazione breve o turistica, anche se esercitata con continuità, possa rientrare in tali divieti.
La decisione della Corte
La Corte ha confermato che:
La locazione turistica rientra nel contratto di locazione disciplinato dal codice civile.
Non comporta, di per sé, l’erogazione di servizi tipici dell’attività ricettiva.
L’onere della prova circa la natura imprenditoriale o para-alberghiera dell’attività grava su chi la contesta.
Le clausole limitative del diritto di proprietà devono essere interpretate in modo rigoroso.
In assenza di prova di servizi aggiuntivi quali:
somministrazione di colazione
riassetto giornaliero
servizi alla persona continuativi
non è possibile assimilare la locazione breve all’attività di affittacamere.
Il principio di diritto
La semplice durata breve dei contratti o il frequente avvicendamento degli ospiti non trasformano la locazione in attività alberghiera.
Il divieto regolamentare non può essere esteso oltre quanto espressamente previsto.
Implicazioni operative
La sentenza conferma che:
la corretta qualificazione dell’attività è determinante;
la redazione dei contratti deve essere coerente con la natura locativa;
i regolamenti condominiali non possono essere interpretati in modo estensivo in danno del proprietario.
Ogni regolamento condominiale va letto e interpretato con precisione tecnica.
Una valutazione errata può generare contenzioso o bloccare ingiustamente l’attività.
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Giuseppe Lattanzio - L'avvocato dell'Extralberghiero
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Avvocato specializzato in diritto dell'extralberghiero con oltre 10 anni di esperienza nel settore. Consulente legale per property manager e operatori turistici.
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